Dobrý den, zjišťuji, že NOZ zásadním způsobem posiluje postavení držitele věci. Jádrem mého dotazu je otázka, zda podle NOZ vůbec existuje obrana proti hypotetickému vlastníkovi sousedního pozemku, který vědomě oplotí též menší část mého pozemku a takto j

+ - Dobrý den, zjišťuji, že NOZ zásadním způsobem posiluje postavení držitele věci. Jádrem mého dotazu je otázka, zda podle NOZ vůbec existuje obrana proti hypotetickému vlastníkovi sousedního pozemku, který vědomě oplotí též menší část mého pozemku a takto jej např. po dobu 20 let užívá. Vlastník sousedního pozemku v minulosti potvrdil svým podpisem souhlas s průběhem hranice při tvorbě zákl. mapy velkého měřítka a byl písemně upozorněn na podezření, že jeho plot stojí za hranicí parcely podle katastru nemovitostí. Pokud je mně známo, podle stávající právní úpravy by soud při sporu o průběh vlastnické hranice vycházel zřejmě z údajů v katastru nemovitostí, znaleckého posudku a případné vydržení by bylo podmíněno od počátku nepřetržité existence dobré víry. Chápu, že takovýto popis případu je nedostačující, ale podle mých zjištění mám podle stávajícího OZ a dosavadní ustálené judikatury velmi dobrou šanci, abych vlastnické právo nepozbyl. NOZ ovšem dává vlastníkovi sousedního pozemku - držiteli do rukou velmi silný nástroj v podobě § 1028. Vlastně zcela vyřadil zásadu, že vlastnické právo je nepromlčitelné. Pokud právo nebude aktivně vykonáváno, držby se ujme jiný a uplyne doba, kdy již bude možno uvažovat o pokojné držbě, vlastník svůj majetek fakticky pozbývá. Je jistě možné nechávat hranice svých pozemků preventivně pětkrát ročně vytyčit, ale uvažujme. Mělo by to při ceně geodetických prací ekonomicky smysl? NOZ, jak jej chápu, poskytuje nepřekonatelnou výhodu tomu, kdo bude rychlejší a ujme se držby pozemku v neznatelných nebo pochybných hranicích dříve (dokonce bez ohledu na to, zda v omylu nebo vysloveně se zlým úmyslem). Autor zákona tedy ignoroval bezpočet případů, kdy vlastníci průběh společné hranice neznají, a nezohlednil možnost, že mohou existovat nepoctivci, kteří vytvořením rozhrady hranici zkrátka zkusí posunout, a pokud si vlastník sousedního pozemku změny po určitou dobu nepovšimne, což se skutečně velmi lehce může stát, ztrácí možnost obrany? Jaký je výklad pojmů neznatelné nebo pochybné hranice mezi pozemky? A co se rozumí pojmem pokojná držba? Je zde nějaká analogie s pokojným stavem? Click to collapse

K zodpovězení Vašeho dotazu je v prvé řadě nutné vymezit, jaké případy vlastně ustanovení § 1028 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „NOZ“) skutečně řeší. Toto ustanovení upravuje tzv. žalobu o vymezení sporné hranice mezi pozemky (tzv. actio finium regundorum). Primárně toto ustanovení dopadá na situace, „kdy žádný ze sousedů nebude vědět, kudy společná hranice vede (např. u pozemků evidovaných dnes v rámci tzv. zjednodušené evidence). Jinak vyjádřeno, nelze-li dostupnými prostředky (objektivně) zjistit, kde se hranice mezi pozemky nachází, nepůjde zpravidla o subjektivní spor sousedů, kdy každý z nich např. tvrdí, že hranice vede jinudy.“1 V praxi se tak toto ustanovení může týkat např. zemědělských a lesních pozemků, jejichž hranice v terénu neexistují (v terénu nejsou viditelně označeny) a jsou sloučeny do větších půdních celků. Neznatelnou se může hranice stát i tehdy, když přirozené hranice mezi pozemky či umělé hraniční znaky zmizí např. v důsledku povodně či rozorání. Dále pak půjde o případy pozemků nacházejících se v oblastech, kde není dokončena digitalizace katastrální mapy.2 V těchto případech se bude vlastník, resp. vlastníci vlastně domáhat nikoliv určení průběhu hranice, ale stanovení nové hranice mezi pozemky.3 Ve výše uvedeném kontextu je nutné také chápat i obsah pojmu „neznatelné nebo pochybné“ hranice mezi pozemky.

Právě proto, že v těchto případech nebude mít soud zásadně možnost opřít se o objektivně existující podklady pro stanovení hranice pozemků, stanovil zákonodárce jako primární směrnici existenci poslední pokojné držby, tedy stavu, který respektují i samotní vlastníci sousedních pozemků. Soud by tedy zásadně měl takový stav respektovat a pouze autoritativně „posvětit“ již fakticky existující poměry. Pojem „pokojná držba“ je nutné chápat jako stav, kdy osoba vykonává právo pro sebe (§ 987 NOZ), aniž by byla kýmkoli v této držbě rušena, a to jak fakticky, tak právně. Jde tedy vlastně o držbu, která není nikým rozpoznatelně zpochybňována. Nelze-li takovou držbu zjistit (např. proto, že oba vlastníci neustále polohu rozhrady mění), pak má soud rozhodnout podle slušného uvážení.

Bude-li naopak hranice mezi pozemky objektivně známá z evidence v katastru nemovitostí, pak samozřejmě nemůže vlastník pozemku svémocně „posouvat“ hranici se sousedním pozemkem a stavět rozhradu na cizím pozemku. Osobě, která tak bude činit vědomě, NOZ zcela určitě „nepřekonatelnou výhodu“ neposkytuje, protože ve smyslu ustanovení § 992 odst. 1 NOZ půjde o nepoctivého držitele a ve smyslu § 993 NOZ velmi často i o nepravou držbu. Taková osoba proto nebude moci danou část pozemku ani vydržet, když nebude splňovat podmínky stanovené pro vydržení v ustanovení § 1089 odst. 1, resp. v ustanovení § 1090 odst. 1 NOZ. Proti takové osobě určitě vlastník pozemku neztrácí možnost obrany, když se může naopak domáhat ochrany zejména prostřednictvím žaloby na vyklizení. Nepromlčitelnost vlastnického práva pak zdůrazňuje výslovně § 614 NOZ. Dále je také nutné zdůraznit, že z právního hlediska nemá vytvoření rozhrady vliv na průběh hranice mezi pozemky.

V posledně uvedeném případě půjde spíše o situaci, kdy hranice mezi sousedními pozemky sice je zřetelně zaznamenána v katastrální mapě, avšak jeden z vlastníků považuje takové vyznačení průběhu hranice za nesprávné, tzn. za nesouladné s právním stavem. Domníváme se však, že na tyto případy ustanovení § 1028 NOZ nedopadá. Půjde o situaci, kterou řeší § 985 NOZ a který dává nespokojenému vlastníku možnost domáhat se u soudu odstranění nesouladu mezi stavem zapsaným a stavem, který pokládá za skutečný. Katastrální úřad údaj v katastru nemovitostí upraví dle rozhodnutí soudu, je proto nutné, aby se dotčená osoba domáhala určení vlastnického práva ke sporné části pozemku žalobou u soudu.

V těchto případech bude soud na základě určovací žaloby zkoumat skutečný právní stav, tj. zejména případnou možnost vydržení vlastnického práva ke sporné části pozemku některou ze stran. Jak ale správně uvádíte, k vydržení dojde pouze za předpokladu, že byl držitel po celou dobu držby v dobré víře, že mu část pozemku náleží. NOZ stejně jako dosavadní občanský zákoník dobrou víru vyžaduje, pouze mění terminologii. Mezi základní předpoklady pro vydržení vlastnického práva však mimo jiné patří i poctivost držby, tedy odůvodněné přesvědčení vydržitele, že mu náleží právo, které vykonává (§ 992 odst. 1 NOZ). Přesvědčení držitele se bude zakládat především na zápisech ve veřejném seznamu, neboť § 980 odst. 2 výslovně stanoví, že „je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. Dle odst. 1 „je-li do veřejného seznamu zapsáno právo k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje“.

Jestliže tedy Váš soused oplotil část pozemku, která je dle zápisu v katastru nemovitostí ve Vašem vlastnictví, nemá pro dobrou víru dostatečnou oporu. Jeho dobrou víru vylučuje také písemný souhlas s průběhem hranice, který ve Vašem dotazu zmiňujete. Stejně jako dle dosavadní právní úpravy jej tedy NOZ nepovažuje za poctivého držitele, což vylučuje závěr o řádném vydržení vlastnického práva. V této souvislosti je však nutno poukázat na nové zakotvení tzv. mimořádného vydržení v NOZ. Dle § 1095 k vydržení dojde i v případě absence právního titulu držby, ale až po uplynutí dvojnásobně dlouhé vydržecí lhůty (§ 1095), která u nemovitých věcí neskončí dříve než 5 let po nabytí účinnost NOZ (§ 3066 NOZ). Pokud však držitel jednal v nepoctivém úmyslu, tj. například v úmyslu si věc proti vůli vlastníka přisvojit, k mimořádnému vydržení nedojde.

Pokud se tedy bude soused domáhat určení vlastnického práva k dotčené části pozemku (a následně odstranění nesouladu zápisu v katastru nemovitostí) na základě vydržení, soud jeho žalobě s největší pravděpodobností nevyhoví, a to z důvodu absence dobré víry. Jak bylo již uvedeno výše, můžete se jako vlastník pozemku naopak domáhat žalobou, aby soused zabranou část vyklidil.

Na závěr si dovoluji poznamenat, že Ministerstvo spravedlnosti je ústředním orgánem státní správy pro soudy, státní zastupitelství, vězeňství, probaci a mediaci a do jeho působnosti nespadá podávání závazného výkladu právních předpisů. K tomuto je věcně příslušný nezávislý soud, na jehož rozhodování nemůže mít Ministerstvo spravedlnosti žádný vliv. Proto považujte výše uvedený právní názor pouze za informativní.

—————————————————-

1 TÉGL, Petr. Ještě k žalobám na ochranu vlastnického práva podle nového občanského zákoníku. Právní rozhledy, 2013, č. 9, s. 333 a násl. Dostupné např. i zde <http://obcanskyzakonik.justice.cz/infocentrum/media/jeste-k-zalobam-na-ochranu-vlastnickeho-prava-podle-noveho-obcanskeho-zakoniku/>

2 BEZOUŠKA, Petr, PIECHOWICZOVÁ, Lucie. Nový občanský zákoník – nejdůležitější změny. 1. vydání. Praha: ANAG, 2013, s. 144.

3 TÉGL, Petr. Ještě k žalobám na ochranu vlastnického práva podle nového občanského zákoníku. Právní rozhledy, 2013, č. 9, s. 333 a násl.

V případě, že jste nenašli odpověď na Váš dotaz, napište nám jej prostřednictvím našeho formuláře.