Podrobnější úprava držby a sousedských práv

Držba

Současné pojetí držby, které nový zákoník přejímá, vychází z rakouské koncepce, podle níž pro to, aby někdo mohl být považován za držitele, musí být splněny dva předpoklady: faktická moc osoby nad věcí a úmysl nakládat s věcí jako s vlastní.

Tato situace pravidelně nastává u vlastníka, není však vyloučeno, aby byl držitelem i někdo jiný. Časté to bude zejména v případě, kdy je osoba v dobré víře, že nabyla vlastnické právo k předmětu, který drží, ač ve skutečnosti vlastnické právo nezískala, neboť k převodu došlo na základě neplatné smlouvy.

Držba může vzniknout i tomu, kdo věc odcizil, nebo ji od skutečného vlastníka lstivě vylákal apod. Každému z těchto tří držitelů by mělo právo přiznávat různé právní postavení. Současné rozlišování držitele oprávněného a neoprávněného v občanském zákoníku pro spravedlivé rozdělení práv a povinností držitele vůči vlastníkovi věci a dalším osobám nepostačuje.

Nový občanský zákoník se z tohoto důvodu vrací k pojetí tří figur držby – řádné, poctivé a pravé (a jejich opozit). Zároveň v § 994 stanoví vyvratitelnou právní domněnku držby řádné, poctivé a pravé.

V zákoníku je podrobně upravena i ochrana držby, neboť přestože držitel není skutečným vlastníkem, přiznává mu zákon určitá práva. Držitel, kterého v jeho držbě ruší jiné osoby, se může bránit. Dle současného občanského zákoníku se musí obrátit na orgán státní správy nebo na soud. Nově se může držitel rušení jiné osoby vzepřít i sám (§ 1006), nesmí však překročit meze nutné obrany (§ 2905), tj. nesmí se především bránit zjevně nepřiměřeně.

Sousedská práva

Vlastník může v zásadě se svým vlastnictvím volně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit. Každý vlastník však musí zároveň dodržovat určité hranice, ty nabývají na významu především v rámci sousedských vztahů. Těm se NOZ věnuje v § 1013 a násl. Ustanovení jsou použitelná nejen na vztah přímých sousedů, ale obecně na případy, kdy vlastník jednoho pozemku ruší tzv. imisemi vlastníka druhého pozemku.

NOZ rozlišuje mezi imisemi přímými (např. svádění vody na cizí pozemek), které jsou zakázány vždy, a imisemi nepřímými, které jsou zakázány jen tehdy, pokud přesahují míru přiměřenou místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku.

Nepřímou imisí je jakákoli ne/činnost způsobující např. vnikání kouře, prachu či hluku na cizí pozemek, která však nebyla původcem přímo zamýšlena, ale je jen vedlejším účinkem jeho jednání (může se jednat i o vnikání zvířat na cizí pozemek).

Ten, kdo je rušen, se může u soudu domáhat zákazu činnosti, která jej obtěžuje. Jsou-li však imise důsledkem provozu závodu nebo podobného zařízení, které bylo úředně schváleno, má soused právo jen na náhradu újmy v penězích. Pokud provoz závodu nepřekračuje rozsah, v jakém byl povolen (a není tedy důvod pro veřejnoprávní sankci), je finanční kompenzace vzniklé újmy hospodárnějším řešením, než jaké by znamenalo uložení povinnosti odstranit příčinu vzniklé újmy (tj. např. odstranění stavby, zákaz provozu).

Příklady práv a povinností sousedů

• Pokud kořeny či větve stromů rostoucích na jednom pozemku přesahují na pozemek souseda, může se soused postarat o jejich šetrné odstranění (§ 1016).
• Plody spadlé ze stromů a keřů na sousední pozemek náleží vlastníkovi sousedního pozemku (§ 1016).
• Vlastník musí sousedovi umožnit vstup na svůj pozemek v době, rozsahu a způsobem, které jsou nezbytné k údržbě sousedního pozemku a hospodaření na něm. Na rozdíl od stávajícího § 127 OZ tato povinnost stíhá vlastníka pozemku pouze, pokud účelu nelze dosáhnout jinak.

Nezbytná cesta

Jedním z přínosů NOZ v oblasti sousedských vztahů je mnohem podrobnější úprava nezbytné cesty (§1029 – 1036). Vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či ji jinak řádně užívat proto, že není spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek (§1029). Nezbytnou cestu zřizuje soud, který také vymezí její rozsah. Za nezbytnou cestu vlastníkovi pozemku náleží úplata a odčinění újmy, jež mu vznikla (pokud již není kryta úplatou).

NOZ stanoví také důvody, pro které soud nezbytnou cestu nepovolí, např. má-li cesta umožnit pouze pohodlnější spojení (§ 1032).

Pokud byla nezbytná cesta zřízena jako umělá, je povinen ji udržovat ten, v jehož prospěch byla zřízena. Vlastník pozemku může také požadovat, aby žadatel převzal pozemek potřebný pro nezbytnou cestu do svého vlastnictví (§1036). Pokud pominul důvod pro zřízení nezbytné cesty, může se vlastník pozemku domáhat u soudu jejího zrušení (§1034).