Nájem a pacht

Nájem

Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné (§ 2201 NOZ).

Úprava NOZ odstraňuje pochyby v případě nájmu věci, která v budoucnu teprve vznikne (§ 2202 odst. 2 NOZ) tím, že tuto možnost výslovně stanoví. Pronajmout lze i část nemovité věci (§ 2202 odst. 1 NOZ).

Pokud je pronajatá věc zapsána do veřejného seznamu, může vlastník věci (nebo s jeho souhlasem nájemce) navrhnout zápis nájemního práva do veřejného seznamu (§ 2203 NOZ).

Nejvyšší soud zaujal v rozsudku ze dne 28. března 2007, 28 Cdo 2747/2004, stanovisko, že nájem ujednaný na dobu přesahující dobu průměrného lidského života (v posuzovaném případě šlo o nájem ujednaný na 100 let k podnikatelským účelům provozovaných individuálními podnikateli), platí za nájem ujednaný na dobu neurčitou.Tímto rozsudkem Nejvyšší soud zasáhl do základní zásady smluvního práva, a to autonomie vůle stran. Ve snaze vyloučit do budoucna podobnou rozhodovací praxi NOZ stanoví, že nájem ujednaný na dobu delší než padesát let, byl ve skutečnosti ujednán na dobu neurčitou (§ 2204 odst. 2 NOZ), avšak s tím, že možnost vypovězení takového nájmu je v prvních padesáti letech omezena, jakoby šlo o nájem ujednaný na dobu určitou.

Nájem se bude od 1. ledna 2014 řídit ustanoveními NOZ, i když ke vzniku nájmu dojde před tímto dnem. Vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé před 1. lednem 2014 se však budou posuzovat podle dosavadních právních předpisů. To však neplatí pro nájem movité věci, ani pro pacht (§ 3074 odst. 1 NOZ).

NOZ obsahuje i zvláštní ustanovení o nájmu dopravního prostředku.

Nájem bytu

Na rozdíl od dosavadní právní úpravy smlouva o nájmu bytu nemusí obsahovat přesné označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jeho užívání, způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši.

Chybí-li podle dosavadní právní úpravy některá z těchto náležitostí, je nájemní smlouva neplatná. Dle úpravy NOZ postačuje, je-li mezi stranami shoda na předmětu nájmu a na tom, že za jeho užívání náleží pronajímateli úplata.

Byt je v NOZ (§ 2236 odst. 1) definován jako místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Oproti tomu je v současné době byt v zákoně o vlastnictví bytů (§ 2 b) zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám, a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony) definován jako místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Zákon o vlastnictví bytů pozbyde ke dni 31. prosince 2013 účinnosti.

Je-li byt pronajat k jinému účelu než k bydlení, ustanovení o nájmu bytu se nepoužijí.

Pronajme-li pronajímatel byt k bydlení vhodný a zdravotně způsobilý, i přestože není rozhodnutím stavebního úřadu určen k bydlení, půjde přesto dle ustanovení NOZ o platný nájem bytu. Otázku porušení veřejného práva bude nutné posoudit samostatně.

NOZ výslovně stanoví, že když si pronajímatel s nájemcem ujednají, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou zavázáni stejně, jako by byl pronajat obytný prostor (§ 2236 odst. 1 NOZ).

Pro uspokojování bytových potřeb může být nájemci pronajat i celý dům, houseboat, dostatečně vybavený obytný vůz apod. Pro krátkodobé účely ubytování se však nepoužijí ustanovení o nájmu bytu nebo domu (např. ubytování v letním domě, dočasné ubytování studentů v univerzitním městě apod.).

NOZ přináší novinku v uzavírání nájemní smlouvy k bytu. Pokud nájemce užívá byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou (§ 2238 NOZ). Jedná se o tzv. faktický nájem. Zabraňuje se tak jednání pronajímatelů, kteří neuzavřou s nájemci nájemní smlouvu písemně, a poté není nájemce chráněn, když se pronajímatel rozhodne nájem ukončit.

I když zákon vyžaduje, aby smlouva o nájmu bytu byla uzavřena v písemné formě, nemůže nedostatek formy namítnout pronajímatel vůči nájemci (§ 2237 NOZ). Jde o prvek respektu nejen ke svobodné vůli stran, ale také o prvek ochrany poctivého nájemce. Dodržení písemné formy tím NOZ činí odpovědným pronajímatele.

NOZ nově u podnájmu bytu odlišuje:

a) zda nájemce v bytě sám trvale bydlí.

Pokud nájemce bude v bytě sám trvale bydlet, není třeba pro podnájem souhlas pronajímatele (§ 2274 NOZ).

b) zda nájemce v bytě sám trvale nebydlí.

V případě, že nájemce v bytě sám trvale bydlet nebude, může dát třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část pouze se souhlasem pronajímatele (§ 2275 odst. 1 NOZ).

Žádost o udělení souhlasu k podnájmu i souhlas s podnájmem vyžadují písemnou formu. Souhlas je dán, pokud se pronajímatel k žádosti nevyjádří ve lhůtě jednoho měsíce.

Peněžitá jistota (jinými slovy kauce) slouží k zajištění plnění nájemcových povinností z nájmu. V NOZ je kauce upravena pouze ve zvláštních ustanoveních o nájmu bytu a nájmu domu (§ 2254 NOZ). Kauce nesmí být dle ustanovení § 2254 odst. 1 NOZ vyšší než šestinásobek měsíčního nájemného. Při skončení nájmu pronajímatel kauci vrátí nájemci a započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží (§ 2254 odst. 2 NOZ). Pronajímatel nemá povinnost během nájemního vztahu ukládat peníze na zvláštní účet, ale může s nimi naložit dle svého.

Pokud nájemce přijme nového člena své domácnosti, má povinnost to pronajímateli oznámit. Neoznámení v zákonem stanovené lhůtě (nejpozději do dvou měsíců od změny počtu osob) tak může mít za následek výpověď z nájmu bytu (§ 2288 odst. 1 d) NOZ).

Strany si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného (§ 2248 NOZ). Reaguje se tak na požadavek zjednodušení dohodovacího procesu mezi stranami nájemní smlouvy a navozuje se stav určité právní jistoty v případě využití této zákonem dané možnosti.

Neujednají-li si strany zvyšování nájemného, nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci jeho zvýšení až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyš­ší než 20 % (§ 2249 odst. 1 NOZ).

Pokud nájemce do dvou měsíců nesouhlasí se zvýšením nájemného, může pronajímatel dát návrh soudu ke zvýšení nájemného.

NOZ ruší bytové náhrady. Bylo-li ale před 1. lednem 2014 zahájeno řízení o neplatnosti výpovědi nájmu bytu, dokončí se podle dosavadních právních předpisů; právo nájemce na bytovou náhradu nebo na jiná plnění podle dosavadních právních předpisů nejsou dotčena (§ 3076 NOZ).

Nájem družstevního bytu je upraven v zákoně o obchodních korporacích (§ 741 – 747 zákona č. 90/2012 Sb.).

Zánik nájmu bytu

Nájem bytu může zaniknout:

• Uplynutím doby (prolongací)
• Dohodou stran
• Odstoupením od smlouvy
• Výpovědí

I když si nájemce sjedná nájem na dobu určitou, mohou se následně změnit okolnosti do té míry, že po něm nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval (např. získá-li nájemce práci v jiném místě, kam nebude možné bez obtíží z dosavadního bydliště dojíždět). Jde o výraz zásady clausula rebus sic stantibus (§ 2287 NOZ).

U nájmu na dobu neurčitou se rozlišují výpovědi s výpovědní dobou a bez výpovědní doby:

a) Možnost skončení nájmu bez výpovědní doby v případě porušení povinností zvlášť závažným způsobem (§ 2291 NOZ).

b) Možnost výpovědi s tříměsíční výpovědní dobou ze stanovených důvodů (§ 2288 NOZ):

• Poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu.
• Je-li nájemce odsouzen za úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází.
• Má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat.
• Je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Podle úpravy výpovědi nájmu bytu v NOZ již nebude výpovědním důvodem, má-li nájemce dva nebo více bytů, tak, jako tomu bylo za současné právní úpravy (§ 711 odst. 1 c) OZ).

Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že:

• Má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno.
• Potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni (§ 2288 odst. 2 a) a b) NOZ).

Na toto ustanovení navazuje ustanovení § 2289 NOZ, které má zabránit zneužití výpovědního důvodu v případech, kdy pronajímatel vypoví nájem s odůvodněním, že byt potřebuje k bydlení pro sebe nebo pro svého manžela, který hodlá opustit domácí společenství a navrhl rozvod manželství, nebo je již s pronajímatelem rozveden, popřípadě k bydlení pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii, nebo ve vedlejší linii v prvním stupni, ale byt po vyklizení ponechá prázdný nebo pronajme jiné osobě.

Přechod nájmu bytu

Podle dosavadní právní úpravy přechází nájem pouze v případě smrti nájemce, a to automaticky, na osobu, která žila s nájemcem ve společné domácnosti, a která nemá vlastní byt. Pokud je touto osobou někdo jiný než nájemcův manžel, partner, rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk, přejde na ni nájem pouze v případě písemného souhlasu pronajímatele (§ 706 OZ).

Podle NOZ (§ 2279 NOZ) je úprava zásadně stejná jako dosavadní. V případě přechodu nájmu na jiné, než vyjmenované nájemcovy příbuzné, však není vyžadován písemný souhlas pronajímatele (§ 2279 odst. 1 NOZ).

Pacht

NOZ nově upravuje vedle nájmu i pacht. Na rozdíl od nájmu se u pachtu předpokládá, že pachtýř bude vlastním přičiněním věc obhospodařovat tak, aby přinášela výnos.

Propachtovatel se zavazuje přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání a pachtýř se zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné (§ 2332 odst. 1 NOZ).

Pacht ujednaný na dobu neurčitou lze vypovědět v šestiměsíční výpovědní době tak, aby skončil koncem pachtovního roku. Byla-li smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i výpověď písemnou formu (§ 2339 odst. 1 NOZ).

Pokud pachtýř propachtuje věc jinému bez propachtovatelova předchozího souhlasu, může propachtovatel vypovědět pacht bez výpovědní doby (§ 2334 NOZ). Vlastník propachtované věci (nebo pachtýř se souhlasem vlastníka) může navrhnout, aby bylo pachtovní právo zapsáno do veřejného seznamu (je-li zapsána propachtovaná věc do veřejného seznamu).

Zemědělský pacht

Pokud byl pacht ujednán na dobu delší než dva roky a není-li smlouva uzavřena v písemné formě, má se za to, že pacht byl ujednán na dobu neurčitou (§ 2345 odst. 2 NOZ).

Pachtovné za zemědělský pacht se platí ročně pozadu a je splatné k 1. říjnu (§ 2346 NOZ). Má se za to, že u zemědělského pachtu je pachtovní rok období od 1. října do 30. září následujícího roku, u ostatních pachtů jde o kalendářní rok (§ 2339 odst. 2 NOZ).

Pacht ujednaný na dobu neurčitou lze vypovědět v dvanáctiměsíční výpovědní době (§ 2347 NOZ).

Pacht závodu

Díky zavedení pachtu závodu do NOZ odpadá nezbytnost konstruovat doposud užívaný zvláštní smluvní typ upravený v obchodním zákoníku označený jako nájem podniku.

Propachtováním závodu se pachtýř stává věřitelem pohledávek a dlužníkem dluhů, které s provozem závodu souvisí. Z dluhů však pachtýř přejímá jen ty, o jejichž existenci věděl nebo ji alespoň musel rozumně předpokládat (§ 2352 odst. 1 NOZ).