JUDr. Petr Čech, Ph.D., LL.M., (Právní rádce, září 2012). Nový občanský zákoník překreslil typologii smluv, jejichž předmětem je přenechání věci k užití jinému. Pokud jde o věci individuálně určené, přibyly dva smluvní typy.

Změny jsou věcné i terminologické. Důvodem je snaha o precizaci pojmosloví i návrat k systému obecného zákoníku občanského. Zákonná terminologie se tím ale komplikuje a částečně archaizuje. Uvidíme, zda se mezi běžnými uživateli vžije.

Pominout nelze ani posun, k němuž dochází ve vymezení věcí (§ 489 a násl. NOZ). To nově zahrne též věci nehmotné, např. práva (§ 496 odst. 2 NOZ). Předmětem přenechání tak mohou být i pohledávky.

Výpůjčka...

Konstrukce smlouvy o výpůjčce se nemění (§ 2193-§ 2200). Stranami zůstávají půjčitel a vypůjčitel, předmětem bezúplatné dočasné přenechání individuálně určené nezuživatelné věci (např. kniha, umělecké dílo, stroj, nemovitost).

Zákon již nepožaduje, aby strany vymezily dobu, na niž se smlouva uzavírá. Postačí, ujednají-li účel přenechání, když i tím dobu nepřímo určí. Podle § 2196 NOZ je potom vypůjčitel povinen začít věc užívat bezodkladně po jejím přenechání a vrátit ji po naplnění účelu. Pokud si tedy chatař vypůjčí sekačku, aby posekal zahradu, a nedohodne nic jiného, musí se hned dát do práce, bez zbytných přestávek v ní pokračovat, a jakmile poseká, sekačku vrátit. Půjčitel po tuto dobu nemá právo požadovat předčasné vrácení. To mu vznikne, jen když si je ujednal, zvláště pro případ nevyhnutelné potřeby z důvodu, jejž nemohl předvídat, anebo (i bez takové úmluvy) užije-li vypůjčitel věc v rozporu se smlouvou (§ 2198 NOZ).

Novinkou je úprava hrazení nákladů s užíváním věci (§ 2199 NOZ). Obvyklé (např. benzín do sekačky) nese vypůjčitel. Mimořádné (oprava motoru) půjčitel. Nová je též úprava promlčení. Obě strany musejí práva uplatnit do tří měsíců od vrácení věci (§ 2200 NOZ).

... anebo výprosa?

Od výpůjčky se odděluje výprosa. Současné právo ji nezná, na rozdíl od římského práva i obecného zákoníku občanského (precarium, Bittleihen). Nový zákoník obnovuje tradici (§ 2189-§ 2192). Půjčitel přenechává i výprosníkovi věc k bezplatnému užití. Rozdíl je v tom, že strany neujednají dobu ani účel užití. Soused si prostě „vyprosí" sekačku, která u vlastníka dlouhodobě zahálí, aniž lze byť jen z kontextu seznat, že tak činí na konkrétní čas, resp. za konkrétním účelem. Půjčitel potom může věc kdykoliv („podle libosti") požadovat zpět a výprosník musí jeho žádosti ihned vyhovět (§ 2190 odst. 1 NOZ). Zákon tak výprosníkovi (na rozdíl od vypůjčitele) pro futuro nezaručuje právo věc užívat. Starší literatura tím výprosu řadila do kategorie úsluh, tedy právně nezávazných ujednání. Výprosník je závislý na momentální (libo)vůli půjčitele. V praxi se výprosa vyskytuje. Přínosem tak jsou alespoň základní ustanovení o postavení stran. Podle § 2191 NOZ např. výprosník nahradí půjčiteli škodu na věci, ledaže prokáže, že věc užíval způsobem přiměřeným jeho povaze.

Nájem versus pacht Nevoli praxe vyvolává typologické rozdvojení současného nájmu na smlouvu nájemní (§ 2201-§ 2331 NOZ) a pachtovní (§ 2332-2357 NOZ). Přitom i ono odpovídá tradičnímu pojetí sahajícímu až k římskému právu. A má i logiku.

Oba smluvní typy směřují k úplatnému přenechání individuálně určené věci. Liší se však obsahem tohoto přenechání. Na základě nájemní smlouvy vzniká pronajímateli povinnost přenechat předmět nájmu nájemci k dočasnému užívání (usus). Viz § 2201 NOZ. Smlouva o pachtu zavazuje propachtovatele nejen k tomu. Pachtýř má (na rozdíl od nájemce) navíc právo požívací, tj. brát z věci její plody a výnosy (nejen usus, nýbrž i fructus, tedy usufructus). Viz § 2332 NOZ. Zvláště patrné je to u zemědělského pozemku, který se ze své podstaty hodí k pronájmu i propachtování. Nájemce smí na pozemek vstupovat, jezdit po něm, slunit se, uspořádat večírek. Nemůže však pozemek obdělat, zasít a sklidit. Takové právo má jedině pachtýř. Obecný zákoník občanský to vyjadřoval lapidárně v § 1091: lze-li užívati pronajaté věci bez dalšího vzdělávání, nazývá se taková smlouva smlouvou nájemní; lze-li ji však užívati jen pílí a přičiněním, nazývá se to smlouvou pachtovní.

Je zřejmé, že některé věci se hodí jen k nájmu, jiné jen k pachtu.

Typicky závod (dnes podnik) či jeho část. Současná terminologie hovoří o nájmu podniku. Sotva bychom však našli zájemce, který by chtěl pronajatý závod či jeho část jen užívat, aniž by požíval „plodů", jež závod generuje. Takový pošetilec by narazil i na překážky právní.

Nezbytným pojmovým znakem podnikatelské činnosti je ziskuchtivost.

Zisk je ale právě plodem závodu. Kdo jej chce brát, nevystačí podle nového zákoníku s nájmem. Musí si závod propachtovat, stát se pachtýřem! I proto zákon počítá s pojmenovaným podtypem smlouvy o pachtu závodu (§ 2349-§ 2356 NOZ) či jeho části tvořící samostatnou organizační složku (§ 2357 NOZ), nikoliv též s nájmem závodu.

Dalším takovým podtypem je smlouva o zemědělském pachtu (§ 2345-§ 2348 NOZ). Naproti tomu pojmenované podtypy smlouvy nájemní se týkají bytu či domu (§ 2235-§ 2301 NOZ), prostoru sloužícího k podnikání (§ 2302-§ 2315 NOZ), podnikatelského pronájmu věcí movitých (§ 2316-§ 2320 NOZ), dopravního prostředku (§ 2321-§ 2325 NOZ) a ubytování coby přechodného nájmu (§ 2326-§ 2331 NOZ). Není však pochyb, že také např. dům či dopravní prostředek by se mohl stát předmětem pachtu.

Co nového u nájmu?

Řady změn doznala konkrétní ustanovení o nájmu. Jejich přehled a analýza by vydaly na samostatné pojednání. Zde jen několik příkladů. Všechny novinky se přitom od 1.ledna 2014 promítnou i do existujících nájemních smluv (§ 3074 NOZ). Pronajmout půjde i věc budoucí, bude-li dostatečně identifikována, např. stavbu, která má vyrůst na konkrétním pozemku (§ 2202 odst. 2 NOZ). U smluv uzavřených na dobu určitou delší než 50 let zákon založí domněnku, že nájem byl ujednán na dobu neurčitou s tím, že prvních 50 let jej lze vypovědět jen z ujednaných důvodů a v ujednané době (§ 2204 odst. 2 NOZ).

Domněnku bude možné vyvrátit smluvně. I potom se však prosadí § 2000 NOZ. Na jeho základě se po deseti letech půjde domáhat, aby soud zrušil smlouvu, uzavřenou bez vážného důvodu na dobu určitou, která přesahuje deset let, resp. zavazuje člověka na zbytek života. Právnické osoby se tohoto práva mohou vzdát předem, lidé nikoliv (§ 2000 odst. 2 NOZ). Změna vlastníka pronajaté věci již automaticky nebude opravňovat k výpovědi, jak činí současná úprava. Takové právo si strany budou muset sjednat (§ 2222 odst. 1 NOZ). Zákon je přizná jen nabyvateli, který neměl důvod pochybovat, že kupovaná věc není pronajata (§ 2222 odst. 2 NOZ). I proto může být praktické využít možnost zapsat právo nájmu k věci zapsané do veřejného seznamu do tohoto seznamu (§ 2203 NOZ). Vyloučí se tím možnost, že nabyvatel se o nájmu nedozví.

Převratné jsou některé novinky ze zvláštní úpravy nájmu bytu nebo domu k zajištění bytových potřeb. Strany se od ní nebudou smět odchýlit způsobem zkracujícím práva nájemce (§ 2235 odst. 1 NOZ). Zákon také zakazuje, aby se nájemce zavázal k úhradě smluvní pokuty či k plnění povinností, jež jsou vzhledem k okolnostem nepřiměřené (§ 2239 NOZ). Nájemci dále ocení např. zákonnou možnost přijímat v bytě kohokoliv (§ 2272 odst. 1 NOZ), chovat zvíře (§ 2258 NOZ) či dát část bytu, ve kterém trvale bydlí, do podnájmu i bez souhlasu pronajímatele (§ 2274 NOZ). Podnájemníka postačí včas nahlásit jako např. nového člena domácnosti (§ 2272 NOZ). Pronajímatelé naopak uvítají zpružnění úpravy výpovědi. Mizí požadavek na přivolení soudu; soud přezkoumá oprávněnost výpovědi jen následně, k nájemcově námitce učiněné do dvou měsíců od doručení výpovědi (§ 2290 NOZ). Nový zákoník nepřejímá ani institut bytových náhrad.

Z ustanovení o nájmu prostoru sloužícího podnikání stojí za pozornost § 2315 NOZ. Opravňuje nájemce, aby v případě výpovědi podané pronajímatelem z jiných důvodů než pro hrubé porušení nájemcových povinností požadoval náhradu za výhodu, kterou pronajímatel či nový nájemce získají převzetím zákaznické základny vybudované vypovězeným nájemcem. Ustanovení je však dispozitivní, strany je tudíž mohou smluvně vyloučit.

***

Co je pacht? Dočasné úplatné přenechání konkrétní věci. Blíží se nájmu. Pachtýř však může věc nejen užívat, nýbrž také požívat, tedy brát z ní plody a výnosy (sklidit úrodu, inkasovat zisk). co je výprosa? Dočasné bezplatné přenechání konkrétní věci. Blíží se výpůjčce. Není však určena doba ani účel přenechání. Půjčitel tak věc může kdykoliv požadovat zpět.

O autorovi: JUDr. Petr Čech,Ph.D., LL.M., odborný asistent na katedře obchodního práva Právnické fakulty UK v Praze

Převzaté texty nevyjadřují názor Ministerstva spravedlnosti ČR.