JUDr. Petr Čech,Ph.D., LL.M., (Právní rádce, září 2012). Platné právo umožňuje nabýt věc od nevlastníka (již při plnění smlouvy) na základě dobré víry jen v rámci obchodněprávní koupě (§ 446 ObchZ). Pravidlo dopadá na zboží, tedy věci movité. Nelze je vztáhnout na nemovitosti ani nehmotný majetek, jako jsou pohledávky, obchodní podíly atd. Teprve nový občanský zákoník úpravu nabytí od nevlastníka zobecňuje a rozšiřuje i na nemovitosti.

Snad největší posun v úpravě koupě v novém občanském zákoníku spočívá v posílení ochrany dobré víry kupujícího při nabytí věci od nevlastníka, včetně nemovitosti.

Platné právo umožňuje nabýt věc od nevlastníka (již při plnění smlouvy) na základě dobré víry jen v rámci obchodněprávní koupě (§ 446 ObchZ). Pravidlo dopadá na zboží, tedy věci movité. Nelze je vztáhnout na nemovitosti ani nehmotný majetek, jako jsou pohledávky, obchodní podíly atd. Teprve nový občanský zákoník úpravu nabytí od nevlastníka zobecňuje a rozšiřuje i na nemovitosti. To nepochybně zvýší právní jistotu kupujících. Logicky však také oslabí postavení vlastníků, kteří ve stejný okamžik o věc přijdou. Vzrostou nároky na jejich bdělost i kroky k aktivní ochraně majetku.

Nabytí věci movité – podle způsobu Nový zákoník rozlišuje, zda předmětem dobrověrného nabytí je věc zapsaná do veřejného seznamu (typicky katastru nemovitostí) či jiná. Věci nezapsané (zpravidla movité) půjde od nevlastníka nabýt snáze, a to v závislosti na způsobu nabytí.

Nejlépe na tom budou kontrahenti podnikatelů při jejich podnikatelské činnosti v rámci běžného obchodního styku a při nemnoha dalších způsobech nabytí vypočtených v § 1109 NOZ (např. ve veřejné dražbě, nabyvatelé investičního nástroje, cenného papíru aj.). Jejich dobrou víru bude zákon dokonce presumovat (§ 7 NOZ). Bude-li kdokoliv tvrdit, že kupujícímu při nabytí nesvědčila, bude to muset prokázat. Výjimka dopadne pouze na koupi použité věci od podnikatelů, kteří běžně obchodují s použitým zbožím. Typicky provozovatel autobazaru.

Prokáže-li původní vlastník, že věc před méně než třemi lety pozbyl ztrátou nebo mu byla svémocně odňata (např. ukradena), bude mu ji muset vydat i dobrověrný nabyvatel. Po celé tři roky tak bude nabyvatel v nejistotě, zda vůz nebude povinen vydat pravému vlastníkovi. Stál-li v autobazaru již dva roky, krátí se čas jeho nejistoty na rok.

Kdo získá movitou věc za jiných okolností (ukradený bicykl mu například prodá nepodnikatel na inzerát), nabude ji do vlastnictví, jen pokud sám prokáže svou dobrou víru. Prokáže-li však (původní) vlastník, že věc pozbyl ztrátou nebo činem povahy úmyslného trestného činu, bude silnější právo vlastníka (§ 1110 NOZ). Teprve setrvá-li nabyvatel v dobré víře po tři roky, věc vydrží i proti takto postiženému vlastníkovi.

Otázkou je, nakolik uvedený režim vztáhnout na věci nehmotné, včetně pohledávek a podílů v korporaci. Viz § 979 NOZ. Domnívám se, že to bude možné, jedině když budou existence nehmotné věci a oprávnění převodce k ní zjevně manifestovány a nabyvatelova dobrá víra se bude odvíjet od takové manifestace, nejen tvrzení převodce. V případě podílů půjde např. o zápis převodce do obchodního rejstříku. U pohledávek by takovou manifestací mohl být např. dlužní úpis vystavený dlužníkem atd.

Revoluce: nabytí nemovitosti od nevlastníka

Skutečná revoluce tkví ve výslovné úpravě možnosti nabýt od nevlastníka na základě dobré víry nemovitou věc, zapsanou do katastru nemovitostí. Po ochraně dobré víry kupujících takových věcí dávno volá Ústavní soud. Současná judikatura Nejvyššího soudu se k ní staví rozporuplně, převažuje však negativní stanovisko. Posun přináší § 984 NOZ. Ukládá chránit každého, kdo za úplatu nabude věcné právo v dobré víře ve správnost údajů zapsaných do veřejného seznamu. V případě katastru nemovitostí se dobrá víra bude posuzovat k okamžiku podání návrhu na zápis sporného práva. Dobrou víru bude zákon i zde presumovat (§ 7 NOZ). Případný opak tudíž musí prokázat, kdo jej bude tvrdit, typicky původní vlastník. Mohlo by se zdát, že dobrověrní kupující tím mají vyhráno. Postačí krátkodobá dobrá víra upínající se k okamžiku podání návrhu na zápis.

Jenže co s právy okradených? Tak jednoduché to ale nebude.

Zákonodárce musel zohlednit také ochranu původních vlastníků. Pokud by zůstal jen u § 984 NOZ, otevřel by cestu ke snadným krádežím nemovitostí. Pokusy o ně jsou známy již dnes. Úřední ověření podpisů není tak těžké zfalšovat. Je-li návrh podán v zastoupení, katastrální úřad se zapsaným vlastníkem ani nekomunikuje; písemnosti adresuje jen zástupci. Přesto dnešní vlastníci nemusejí mít obavy.

Sebelepší dobrá víra nic nezmůže, dokud neuplyne desetiletá vydržecí doba. Ta je dost dlouhá na to, aby si okradený vlastník všiml, že v katastru není zapsán, a podnikl kroky k určení svého vlastnictví. Po účinnosti nového zákoníku by se situace zhoršila. Zloděj by se na základě § 984 NOZ vlastníkem nestal, i kdyby byl v katastru takto zapsán. Jakmile by však nemovitost dál převedl (což by mohl učinit obratem), třetí osobě by již ochrana svědčila. Okradenému by nezbylo než prokazovat, že třetí osoba v době podání návrhu na zápis věděla, jak se věci mají.

To by nebyl snadný úkol. Než by si ostatně vlastník všiml, že v katastru není zapsán, mohla by nemovitost změnit majitele i vícekrát. Důkazní břemeno ohledně zlé víry všech postupně zapsaných by prakticky nešlo unést.

Kompromis: zpětný účinek poznámky spornosti!

Pokus o spravedlivé vyvážení zájmů obou stran vtělil zákonodárce do § 986 NOZ. Umožňuje, aby se ten, komu svědčil zápis v katastru a byl z něj neprávem odstraněn, domohl zápisu tzv. poznámky spornosti. Ta nejenže zpochybní dobrou víru všech, kteří by ohledně nemovitosti podávali návrhy na vklad po jejím zápisu. Poznámka bude působit i zpětně, proti osobě nyní zapsané do katastru jako vlastník. Tedy i tomu, kdo v době, kdy podával návrh, nemohl o poznámce a jejích důvodech nic tušit (§ 986 odst. 2 NOZ). Podmínkou pro tento účinek bude, že oprávněná osoba (zpravidla okradený vlastník) požádá o zápis poznámky včas. Lhůta činí primárně měsíc od okamžiku, kdy se žadatel dozvěděl o popíraném zápisu. Žádnou vědomost o popíraném zápisu získá vlastník především tak, že mu katastrální úřad zašle prvopis smlouvy přiložený k návrhu, opatřený doložkou o vkladu.

Aby se zvýšila šance, že vlastník se o sporném zápisu dozví, počítá návrh nového katastrálního zákona s tím, že bude o zápisu zpraven vždy, i když návrh za něj učiní zástupce. Zprávu obdrží vlastník na adrese zapsané v katastru (§ 18 odst. 3 NKatZ). Vlastníci by tak měli po 1. lednu 2014 dbát, aby byli na adrese uvedené v katastru reálně k zastižení. Jinak riskují, že se o neoprávněném zápise cizího práva nedozví, lhůtu zmeškají a o vlastnictví přijdou. Že se o sporném převodu dozvědí, si mohou pojistit i pořízením datové schránky. Návrh nového katastrálního zákona předpokládá, že katastrální úřad automaticky zašle do datové schránky zprávu o každé plombě (informace o dotčení právních vztahů změnou), která bude ve vztahu k vlastníkově nemovitosti vyznačena v katastru (§&nbsnbsp;16 odst. 1 NKatZ). Vlastníci datových schránek tak budou před potenciálně spornými zápisy varováni v předstihu.

Jen nebude-li vlastník o zápisu cizího práva řádně vyrozuměn (úřad např. zanedbá povinnost informovat, oznámení zašle na nesprávnou adresu atd.), prodlouží se lhůta pro žádost o zápis poznámky na tři roky od provedení sporného zápisu. Vlastník nemovitosti by tak nejméně jednou za tři roky měl zkontrolovat, zda je v katastru nemovitostí stále evidován. Jakmile zjistí, že tomu tak není, musí bezodkladně konat.

Výsledek: až tři roky nejistoty Popsaná konstrukce oslabuje právní jistotu dobrověrných nabyvatelů nemovitostí zapsaných do katastru.

I když bude jejich víra v zápis prodávajícího do katastru sebelepší, vlastnictvím si nemohou být jisti, dokud neuplyne lhůta, po kterou může vlastník požádat o zápis poznámky spornosti, jež by poté působila i proti nim. Ta v krajním případě může činit až tři roky od zápisu. Zpravidla se ale prosadí lhůta měsíční. Případy, ve kterých vlastník nebude o sporném zápisu řádně vyrozuměn, budou – i vzhledem ke zmíněným novinkám v novém katastrálním zákoně – spíše výjimkou.

*** 

Nabytí nemovitosti od nevlastníka

Nový zákoník umožní, aby kupující, spoléhající na správnost zápisu do katastru nemovitostí, nabyl od nevlastníka i nemovitost. Pravého vlastníka bude chránit institut poznámky spornosti. Aby však poznámka zbořila dobrou víru již zapsaného kupujícího, musí vlastník včas požádat o její zápis. Vyplatí se číst poštu, pravidelně kontrolovat stav zápisu v katastru a na nesrovnalosti okamžitě reagovat poznámkou a soudním sporem.

O autorovi: Petr Čech, odborný asistent na katedře obchodního práva Právnické fakulty UK v Praze

Převzaté texty nevyjadřují názor Ministerstva spravedlnosti ČR.