Karel Eliáš, (Právní rádce, 28.2.2013). Petr Čech uveřejnil v Právním rádci 1/2013 na s. 38-39 úvahu o možném dopadu úpravy vlastnictví bytů v novém občanském zákoníku na hypoteční trh s byty. Připouští, že tato úprava může vést k „formálnímu výkladu", že zákon „je formulován" tak, že „každý, kdo bude chtít čerpat hypotéku na byt, bude muset předstoupit před své sousedy". Autor nevylučuje, že některé banky budou z „přepjaté opatrnosti" vyžadovat souhlas společenství vlastníků s každou zástavní smlouvou na byt, protože jinak „zástavní dlužníci (...) namítnou u soudu nedostatek předepsaného souhlasu a neplatnost zástavní smlouvy". To vše Petr Čech vyčetl v § 1208 n. o. z. a píše o lapálii, nevydařené změně, kuriózním požadavku, sporném ustanovení, problému na světě ...

Prof. Dr. JUDr. Karel Eliáš

Petr Čech uveřejnil v Právním rádci 1/2013 na s. 38-39 úvahu o možném dopadu úpravy vlastnictví bytů v novém občanském zákoníku na hypoteční trh s byty. Připouští, že tato úprava může vést k „formálnímu výkladu", že zákon „je formulován" tak, že „každý, kdo bude chtít čerpat hypotéku na byt, bude muset předstoupit před své sousedy". Autor nevylučuje, že některé banky budou z „přepjaté opatrnosti" vyžadovat souhlas společenství vlastníků s každou zástavní smlouvou na byt, protože jinak „zástavní dlužníci (...) namítnou u soudu nedostatek předepsaného souhlasu a neplatnost zástavní smlouvy". To vše Petr Čech vyčetl v § 1208 n. o. z. a píše o lapálii, nevydařené změně, kuriózním požadavku, sporném ustanovení, problému na světě ...

Výklad může být jeden Základní vada Čechova textu je v tvrzení, že v daném případě jsou možné dva protichůdné, třebaže významem rovnocenné výklady zákonného textu: „formální" a „rozumný". Formální výklad hrozí katastrofou, rozumný zachraňuje situaci, nicméně „problém je ale na světě" a před právní praxí se otvírá nejistota.

Podívejme se na příslušná zákonná ustanovení nového občanského zákoníku střízlivě, bez emocí a bez výkřiků o lapáliích. Kdo je vlastníkem bytové jednotky, má k jednotce vlastnické právo. Vlastník má právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit (§ 1012). Vlastník si tedy může se svou věcí dělat, co chce, a tedy i zřídit k ní zástavní právo. Z tohoto pojetí vychází i úprava vlastnictví bytových jednotek. Ta vlastníka bytu v daném směru nijak neomezuje. I vlastník bytu si může s bytovou jednotkou dělat, co chce, vyjma toho, co by jinému vlastníku bytu ztížilo výkon jeho práv, nebo toho, co by ohrozilo, změnilo nebo poškodilo společné části domu nebo pozemek. Zřízení zástavního práva k bytové jednotce takový následek nevyvolává, stejně jako jej nevyvolá převod jednotky, zřízení věcného břemene k jednotce nebo podobná dispozice.

Petr Čech poukázal na § 1208 nového zákoníku, kde se stanoví, jaké působnosti má shromáždění společenství vlastníků jednotek. Podle § 1208 písm. g) 4. patří do působnosti shromáždění mj. udělování předchozího souhlasu „k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil".

Petr Čech z toho vyvodil závěry, které pokládám za pomýlené. Ustanovení je totiž třeba číst, jak je napsáno. Pokud by z něho mělo plynout to, k čemu může podle Čecha vést údajný „formální" výklad, muselo by být napsáno jinak. Např. tak, že se takový souhlas shromáždění vyžaduje, pokud vlastník jednotky zástavní smlouvu uzavírá. Nebo tak, že smlouva o zřízení zástavního práva nemůže nabýt platnosti (popř. účinnosti), dokud k ní shromáždění neudělí souhlas. Anebo by v zákoníku muselo být napsáno, že vlastník nemůže zřídit zástavní právo ke své bytové jednotce, pokud s tím společenství vlastníků nesouhlasí. Nic takového v zákoníku samozřejmě není. Proč v něm tedy je ustanovení o předchozím souhlasu? Inu, to přece plyne, podmínky formulované slovy „pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil"! Vystupuje-li vlastník jednotky jako zástavce a smluvní strana, pak zástavní smlouvu uzavírá. Ale pokud je zástavcem někdo jiný a dává svým jménem jako zástavu k zajištění dluhu cizí věc, pak tato jiná osoba uzavírá zástavní smlouvu a vlastník věci musí s uzavřením zástavní smlouvy souhlasit. To stanoví § 1343 nového zákoníku o zástavě cizí věci.
V tomto kontextu musí být obsah a smysl § 1208 písm. g) bod 4. nového občanského zákoníku zřejmý každému, kdo se nad ním zamyslí. Uzavírá-li vlastník bytové jednotky sám zástavní smlouvu ohledně svého bytu, je sám zástavcem, neuděluje k uzavření zástavní smlouvy souhlas, ale prostě ji jako strana uzavírá. Pokud má jako smluvní strana vystupovat společenství a pokud má – typicky od banky – získat úvěr a v rámci podmínek pro jeho poskytnutí zřídit zástavní právo jednotkám, pak k uzavření zástavní smlouvy potřebuje souhlas vlastníka bytu.
Úprava vlastnictví bytů se v daných souvislostech vyznačuje některými odchylkami od obecné úpravy. Předně se vyžaduje -a v tom je rozdíl od § 1343 a obecného ustanovení o zástavě cizí věci – aby souhlas vlastníka jednotky měl písemnou formu. Dále nestačí, aby smlouvu o zřízení zástavního práva k jednotkám se souhlasem dotčených vlastníků uzavřel statutární orgán společenství (výbor, popřípadě předseda), ale je k tomu nutný i souhlas shromáždění jako nejvyššího orgánu společenství.  Konečně, i při splnění těchto podmínek může společenství zastavit bytové jednotky jen v rámci zákonného vymezení předmětu činnosti, tj. zajišťování správy domu a pozemku (§ 1194 odst. 1).

Kde je tedy „lapálie"?

Přijmeme-li Čechovu teorii o „formálním" a „rozumném" výkladu zákona, vidíme, že oba vedou k témuž výsledku. Při tzv. formálním, „písmenkářském" výkladu je namístě uvědomovat si rozdíl mezi slovy „souhlasil s uzavřením smlouvy", která v zákoně jsou, a „uzavírá smlouvu", která v zákoně nejsou. Rovněž při „rozumném" výkladu stavícím na souvislostech plynoucích z jednotlivých ustanovení zákona, na účelu právní úpravy atd. musíme dospět k závěru, že souhlas shromáždění se zřízením zástavního práva k bytové jednotce má místo, pokud zástavní právo nezřizuje vlastník bytu, ale společenství.

Hodí se uvést, že otázkou, kterou Petr Čech otevřel v Právním rádci, se na zasedání 1. února t. r. zabývala Expertní skupina Komise pro aplikaci nové civilní legislativy zřízené Ministerstvem spravedlnosti. Členy této skupiny jsou zkušení praktici z justice, advokacie, notářství i představitelé právnické akademie. S myšlenkou, že by výklad § 1208 zákoníku mohl vést k výkladu, že by si každý, kdo bude chtít čerpat hypotéku na byt, musel opatřit předchozí souhlas shromáždění, se neztotožnil nikdo. Tvrdí-li Petr Čech opak s poukazem, že „přesně tak je zákon formulován", mýlí se. Zákon je formulován jinak. Stačí pozorně číst, zamyslit se a teprve pak psát do odborného časopisu.

* Autor je hlavním autorem nového občanského zákoníku

Převzaté texty nevyjadřují názor Ministerstva spravedlnosti ČR.