Petr Bezouška (iHned.cz, 12.3.2013). Co dělat, když zjistíte, že na vašem pozemku nebo jeho části někdo postavil plot, domek, sklad, že nad něj zasahuje balkon ze sousedního domu, nebo že přes vaši louku někdo staví asfaltovou cestu? Není-li možná dohoda se stavebníkem, nezbývá, než se obrátit na soud. Na tom nemění nic ani nový občanský zákoník. Precizuje však možnosti, jak může soud rozhodnout.

Co dělat, když zjistíte, že na vašem pozemku nebo jeho části někdo postavil plot, domek, sklad, že nad něj zasahuje balkon ze sousedního domu, nebo že přes vaši louku někdo staví asfaltovou cestu? Není-li možná dohoda se stavebníkem, nezbývá, než se obrátit na soud. Na tom nemění nic ani nový občanský zákoník. Precizuje však možnosti, jak může soud rozhodnout.

Na pozemku lze stavět jen se souhlasem vlastníka (ve výjimečných případech může toto pravidlo prolomit zákon).

Přesto se v praxi stává, že někdo staví na pozemku patřícím jinému bez jeho vědomí.

Může k tomu dojít z důvodu omylu, špatně označených hranic pozemků, ale i úmyslně, přičemž stavebník doufá, že mu to projde a “nějak se nakonec dohodne“. Takové stavbě se říká neoprávněná.

Neměli bychom si ji plést s černou stavbou, což je označení pro případy, kdy stavebníkovi chybí stavební povolení. Klidně se totiž může stát, že stavím “načerno“ na svém pozemku, anebo sice se stavebním povolením, ale na cizím pozemku.

Stavba ustupuje pozemku

Jak už jsem psal v článku Pozemek je základ, ale jsou i jiné nemovitosti, vychází nový občanský zákoník až na výjimky ze zásady, že stavba není samostatnou věcí, ale je součástí pozemku.

Proto, když někdo staví na cizím pozemku, musí počítat s tím, že se nestane vlastníkem takové stavby, ale že tato stavba “přiroste“ k pozemku a stane se jeho součástí.

Vlastník pozemku se pak může rozhodnout, co udělá dál, zákoník mu dává několik možností a rozhodně ho nenutí, aby stavbu (o kterou nestojí) strpěl a musel přemýšlet, jak ji využije.

Předně může chtít, aby stavebník na svůj náklad stavbu odstranil a pozemek uvedl do původního stavu.

Může chtít, aby odstranění stavby zajistil přímo stavebník, anebo se o to může postarat sám a účet poté stavebníkovi předložit k vyrovnání.

Může též žádat, aby od něho stavebník zastavěný pozemek koupil (samozřejmě za cenu, kterou měl před zahájením stavby); třeba pozemek nepotřebuje, nemá s ním žádné plány, a netouží po tom, aby nějakým způsobem komplikoval stavebníkovi život, chce se s ním jen férově vyrovnat.

Může se však i rozhodnout, že si stavbu na pozemku ponechá.

Třeba mu z nějakého důvodu vyhovuje, neruší ho a najde pro ni využití. Koneckonců je v jeho vlastnictví.

Pak se ale opět musí vyrovnat se stavebníkem. Zákoník v takovém případě rozlišuje dvě situace.

Pokud se stavebník oprávněně domníval, že na pozemku může stavět (slovy zákona byl v dobré víře), musí mu vlastník pozemku nahradit účelně vynaložené náklady (stát se to může, stačí uzavřít nájemní smlouvu, která se později ukáže být neplatnou).

Když však věděl, že žádné oprávnění nemá, vlastník pozemku mu zpravidla žádné náklady nahrazovat nemusí, jdou k jeho tíži.

Zneužití práva zákon nechrání

Nový občanský zákoník požaduje, aby se vlastník pozemku bránil co nejdříve poté, kdy zjistí, že na jeho pozemku někdo staví. Čím dříve, tím lépe. Liknavý postup se nevyplácí.

Představme si případ, kdy vlastník pozemku zjistí, že jeho soused začal stavět skleník, a přitom vidí, že soused staví na jeho pozemku. Soused to neví, v terénu není žádná přesná hranice, plot tam nikdy nestál, prostě se o pár metrů spletl. Stane se. Vlastník má na souseda pifku, proto si říká, že ho nechá skleník dostavět, jen ať s tím má co nejvíc práce, a pak požádá o jeho odstranění. Jenže tomu nový občanský zákoník brání. Poctivý stavebník má právo domáhat se toho, aby mu vlastník pozemku převedl tento pozemek do jeho vlastnictví za obvyklou cenu. Je to sankce za to, že o zřizování stavby věděl a bez zbytečného odkladu ji nezakázal. Odpovídá to obecné zásadě, že zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany.

Nový občanský zákoník obsahuje i zcela nové pravidlo o přestavku.

Řeší se tím případy, kdy stavebník staví na svém pozemku, přitom však malou částí zasáhne a zabere kus cizího pozemku (k takové situaci povede často špatně zaměřená hranice mezi pozemky). V takovém případě se tato zastavěná část cizího pozemku stane jeho vlastnictvím a musí za ni zaplatit obvyklou cenu. Pravidlo o přestavku se uplatní pouze při splnění těchto předpokladů:

       stavebník byl v dobré víře,

       stavba zasahuje na cizí pozemek jen malou částí (cca do 20 % své plochy),

       stavba zasahuje jen na malou část cizího pozemku (kdyby šlo např. o velkou stavbu, která by sice zasahovala na cizí pozemek jen malou částí, ale tento cizí pozemek byl zabrán skoro celý, pravidlo o přestavku by se neaplikovalo).

Převzaté texty nevyjadřují názor Ministerstva spravedlnosti ČR.