Hana Kubelková (Reakce na článek uveřejněný na serveru Novinky.cz dne 7. 3. 2013). Problematika staveb stojících na pozemku vlastníka odlišného od vlastníka stavby je jednou ze slabin současné právní úpravy. Problémy vyvolalo hlavně opuštění zásady, že stavba je součástí pozemku. V důsledku uvedeného přístupu je možné, aby vlastník stavby zároveň nebyl vlastníkem pozemku, na němž se stavba nachází, což s sebou přináší celou řadu těžkostí. Situace, ve které se ocitli obyvatelé domů v Zeleném údolí, ukazuje, že oddělené vlastnictví pozemku a stavby je dlouhodobě neudržitelné.

Reakce na článek uveřejněný dne 7. 3. 2013 na serveru Novinky.cz

Hana Kubelková

Problematika staveb stojících na pozemku vlastníka odlišného od vlastníka stavby je jednou ze slabin současné právní úpravy. Problémy vyvolalo hlavně opuštění zásady, že stavba je součástí pozemku. Klasická a v převážné většině zahraničních právních řádů respektovaná zásada, podle níž stavby a další konstrukce pevně spjaté s pozemkem nejsou samostatnými věcmi, nýbrž tvoří součást pozemku jako věci hlavní, byla v československém právu nahrazena v roce 1950 zásadou právě opačnou, podle níž pozemek a budova na něm umístěná jsou dvěma samostatnými věcmi v právním smyslu.

V důsledku uvedeného přístupu je možné, aby vlastník stavby zároveň nebyl vlastníkem pozemku, na němž se stavba nachází, což s sebou přináší celou řadu těžkostí. Praxe musí zejména řešit vzájemné vztahy mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby na něm umístěné. Situace, ve které se ocitli obyvatelé domů v Zeleném údolí (Právník koupil pozemky pod domy v Praze, 360 rodinám hrozí demolicí), ukazuje, že oddělené vlastnictví pozemku a stavby je dlouhodobě neudržitelné.

Kdy je stavba na cizím pozemku neoprávněná

- K názoru Mgr. Vlastislava Andrše, že bytové domy jsou neoprávněnou stavbou:

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ"), ve znění pozdějších předpisů, neoprávněnou stavbou dle § 135c rozumí takovou stavbu, kterou někdo zřídil na cizím pozemku, aniž by na to měl právo. Oprávněním ke stavbě se chápe např. nájemní smlouva či právo z věcného břemene, v níž vlastník vyslovuje souhlas s tím, aby cizí osoba zřídila stavbu na jeho pozemku. Od neoprávněné stavby je třeba odlišovat stavbu nedovolenou, vybudovanou bez příslušných veřejnoprávních povolení nebo s nedodržením např. stavebněprávních předpisů. Souhlas vlastníka pozemku musí mít vlastník stavby v době, kdy stavbu zřizuje (Nejvyšší soud však připouští i udělení dodatečného souhlasu vlastníka, např. uzavřením jedné ze zmíněných smluv s vlastníkem stavby), jde tedy o neoprávněnost již v době zřízení stavby.

Podstatné je zmínit, že stavba se nestává stavbou neoprávněnou ve smyslu § 135c OZ ani v případě, že později dojde k zániku práva mít ji umístěnou na cizím pozemku, neboť v době její výstavby občanskoprávní titul existoval (Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. srpna 2012, sp. zn. 22 Cdo 4731/2010).

Pro posouzení otázky, jestli bude současný vlastník pozemku úspěšný se žalobou na odstranění stavby, je tedy důležitá zejména existence oprávnění stavebníka ke zřízení stavby. K tomu je třeba zjistit, jestli vlastník pozemku se zřízením stavby vyjádřil souhlas, a to nejlépe ve smlouvě o zřízení věcného břemene (tj. s účinky i proti právním nástupcům) nebo v nájemní smlouvě.
Důležité je také vymezení povahy stavby, která má být na pozemku zřízena, především zda půjde o stavbu trvalou či dočasnou. Pokud stavebník zřídí na základě dohody s vlastníkem pozemku stavbu na pozemku, který je podle této dohody oprávněn užívat jen dočasně, ztrácí po uplynutí sjednané doby (případně po jiném způsobu zániku práva) právo mít nadále na tomto pozemku umístěnou stavbu a neoprávněně tak zasahuje do vlastnického práva vlastníka pozemku, který se může domáhat odstranění stavby (dle § 126 OZ).

Záleží tedy na tom, jaký byl obsah smlouvy mezi vlastníkem pozemku (dle údajů v článku stát) a zřizovatelem stavby (společnost IPB Real), což z článku není zřejmé. S ohledem na charakter stavby (bytové domy), k jejímuž zřízení dal vlastník pozemků souhlas, by však bylo možné usuzovat na vůli obou stran, že stavby na pozemku mají být trvalé.

Vypořádání mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby

Ačkoli současný vlastník pozemků podal žalobu na odstranění staveb s odůvodněním, že se jedná o stavby neoprávněné (tj. opírá se o § 135c odst. 1 OZ), není soud jeho návrhem vázán, dospěje-li tedy k závěru, že žalobcem navržené vypořádání není přijatelné, upraví vztah mezi účastníky i jiným způsobem. Soud může dle § 135c OZ stavbu přikázat do vlastnictví vlastníku pozemku nebo pouze zřídit za náhradu věcné břemeno, které je nezbytné k výkonu vlastnického práva ke stavbě.

Z § 135c OZ vyplývá, že nelze nařídit odstranění stavby tam, kde to není účelné. To platí tím spíše pro stavbu, která byla zřízena se souhlasem vlastníka pozemku (tj. nejedná se o stavbu neoprávněnou). Účelnost odstranění neoprávněně zřízené stavby je dle rozhodovací praxe Nejvyššího soudu třeba vždy hodnotit objektivně, tj. s přihlédnutím ke všem okolnostem a povaze každého jednotlivého případu. V rámci této volné úvahy soud musí přihlížet také k tomu, zda by odstranění stavby nebylo v rozporu s dobrými mravy (§ 3 odst. 1 OZ). Soud v těchto případech porovnává i hospodářskou a jinou ztrátu, která by odstraněním stavby vznikla, se zájmem na dalším využití stavby. Nelze však nyní předvídat všechny okolnosti, které bude nutno při rozhodování o neoprávněné stavbě vzít v úvahu. Je věcí soudu, aby v každém případě našel nejvhodnější řešení, které by bylo v souladu se zněním i s účelem § 135c OZ, s principy, na kterých je založeno platné občanské právo a zejména též s Listinou základních práv a svobod.

S ohledem na rozsáhlost staveb a skutečnost, že současný vlastník pozemky koupil ve stavu, kdy byly již zastavěné, lze předpokládat, že soud odstranění staveb nenařídí, pravděpodobnější je její přikázání do vlastnictví vlastníka pozemku (pokud s tím vlastník souhlasí), nebo zřízení věcného břemene ve prospěch vlastníka stavby, které je nezbytné k výkonu vlastnického práva ke stavbě. Nejvyšší soud připouští i možnost přikázání pozemků za náhradu vlastníkovi neoprávněné stavby. Je-li tato možnost dána u neoprávněného stavebníka, kdy ten porušil některou zákonem mu uloženou povinnost, musí být dána i stavebníku oprávněnému. K takovému řešení však soud nepřistoupí proti vůli vlastníka pozemku, neboť by se jednalo o nucené zbavení vlastnického práva, které by bylo v rozporu s čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod (rozsudek ze dne 21. 11. 2000 sp. zn. 22 Cdo 1627/99).

Posouzení situace dle nového občanského zákoníku

Zákon č. 89/2012 Sb., (nový) občanský zákoník „NOZ" se vrací k tradičnímu a velmi potřebnému řešení ve svém § 506 odst. 1, kde se říká, že: „Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen "stavba") s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech". Pravidlo NOZ, dle něhož je stavba součástí pozemku (§ 506), znamená, že nebude již (až na výjimky) přípustné, aby měl pozemek a na něm stojící stavba odlišného vlastníka. Tím je výrazně sníženo riziko vzniku situací, k níž došlo právě v Zeleném údolí.
Pokud jde o řešení staveb na cizím pozemku, vychází NOZ z pravidla, že jejich vlastníkem se (automaticky) stává vlastník pozemku (§ 1084 odst. 1). Pokud někdo zřídil stavbu v dobré víře, že je k tomu oprávněn, může se nově po vlastníkovi domáhat, aby mu pozemek za obvyklou cenu převedl. Povinnost pozemek prodat má ale jen ten vlastník, který o zřizování stavby věděl a bez zbytečného odkladu ji nezakázal. Rozhodnutí soudu o uložení povinnosti zřizovateli stavbu na vlastní náklad odstranit a pozemek uvést do původního stavu je až tím nejzazším řešením.

Zohlednění skutečnosti, že stavebník zřídil stavbu v dobré víře, že na to má právo, je dalším přínosem NOZ, neboť současný § 135c OZ vůbec nerozlišuje, jestli stavebník zřídil stavbu v dobré či zlé víře. K tomu přitom může dojít právě např. v případě, kdy smlouva, která by mu oprávnění zakládala, např. trpí vadou, které si ani jedna ze stran není vědoma. OZ výslovně nezohledňuje ani fakt, že vlastník pozemku o zřizování stavby věděl a nijak tomu nebránil. K těmto okolnostem však soudy přihlíží při vypořádání právních vztahů mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem (neoprávněné) stavby.
Chce-li vlastník svůj pozemek poskytnout za účelem zřízení stavby jiné osobě dobrovolně, umožňuje mu k tomu NOZ zřídit k pozemku tzv. právo stavby. Podstata tohoto práva spočívá v tom, že jako věcné právo zatěžuje cizí pozemek tím způsobem, že osoba, jíž toto právo přísluší (stavebník), je oprávněna mít na tomto pozemku (popřípadě pod pozemkem) stavbu. Ačkoli však dojde ke zřízení stavby, nestává se stavba nikdy samostatnou věcí, nemůže být tedy samostatným předmětem práv a povinností, jako je tomu dnes.

Právo stavby zahrnuje jednak možnost vybudovat stavbu novou, ale může spočívat i v oprávnění převzít již existující stavbu, což je užitečné zejména za účelem její opravy či modernizace. Důležitým pravidlem je, že právo stavby bude možné zřídit jako právo dočasné, s maximální délkou trvání 99 let.

Závěr

Situace, v níž se ocitli vlastníci bytů v Zeleném údolí, je zčásti zapříčiněna nevhodnou právní úpravou v současném občanském zákoníku. Tím, že se po účinnosti nového občanského kodexu do českého práva navrátí tradiční zásada, dle níž je stavba součástí pozemku, dojde ke snížení rizika vzniku sporů, které vyplývají právě z možnosti odděleného vlastnictví pozemku a stavby.

Dalším přínosem NOZ je také to, že v případě neoprávněně zřízených staveb stanoví podrobnější postup pro vypořádání vzniklého stavu. NOZ výslovně odlišuje případy, kdy ke zřízení stavby došlo v dobré víře a bez aktivního zásahu vlastníka pozemku, který o zřizování stavby věděl a bez zbytečného odkladu ji nezakázal. Nově se v takových situacích počítá i s přikázáním pozemku do vlastnictví zřizovatele stavby (samozřejmě za náhradu), což bude přípustné i proti vůli (pasivního) vlastníka pozemku.

* Autorka je zaměstnancem Ministerstva spravedlnosti

Převzaté texty nevyjadřují názor Ministerstva spravedlnosti ČR.