Veronika Cerovská, iDNES.cz, 28.3.2013

Nový občanský zákoník mění právní úpravu výpovědi z nájmu bytu. Nový občanský zákoník sice zachovává značnou míru ochrany nájemce, oproti současnému občanskému zákoníku však požaduje, aby nájemce byl při ochraně svých práv více aktivní. Naopak pronajímatel získává možnost za určitých okolností vypovědět nájemci nájem s okamžitým účinkem.

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „nový občanský zákoník", který nabyde účinnosti 1.1.2014, přináší změny v oblasti ukončení nájmu bytu. Přiměřeně se tato ustanovení použijí i na ukončení nájmu domu.

Výpověď z nájmu bytu může podat jak pronajímatel, tak nájemce. Výpověď musí být písemná a musí být doručena druhé smluvní straně. Výpovědní lhůta začíná běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Nově je podmínkou platnosti výpovědi, kterou podá pronajímatel, poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Jestliže tak pronajímatel neučiní, je výpověď z nájmu bytu neplatná.

Zásadně lze vypovědět nájem na dobu neurčitou, nájem na dobu určitou může být vypověděn pouze ze zvláštních důvodů. Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou v případě popsaném v § 2287 nového občanského zákoníku. Toto ustanovení řeší situaci, kdy nájemce uzavře nájemní smlouvu na dobu určitou, ale za jejího trvání se změní okolnosti, z nichž nájemce a pronajímatel vycházeli při uzavření smlouvy o nájmu, a to do takové míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Nájemce tak bude moci vypovědět nájemní smlouvu na dobu určitou například tehdy, jestliže získá novou práci v jiném místě, kam nebude moci dojíždět, a bude se tak za takovýmto účelem muset přestěhovat.

Bez ohledu na to, jestli se bude jednat o smlouvu uzavřenou na dobu určitou či neurčitou, bude moci pronajímatel vypovědět smlouvu o nájmu bytu s tříměsíční výpovědní dobou z těchto důvodů:

poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu;
je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází;
má-li být vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat;
je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Bod IV. stanoví, že je možné nájem bytu ukončit výpovědí i z jiných důvodů, než které nový občanský zákoník výslovně zmiňuje. Závažnost takového výpovědního důvodu musí být ale obdobná, jako závažnost výpovědních důvodů uvedených v bodu I. – III. Nájemce, který nebude souhlasit s takovýmto výpovědním důvodem, bude mít právo domáhat se určení neplatnosti výpovědi u soudu.

Kromě výše uvedených důvodů, může pronajímatel ukončit smlouvu o nájmu bytu s tříměsíční výpovědní dobou také z následujících důvodů.

má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství již bylo rozvedeno;
potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

Pronajímatel tak může vypovědět nájem také v případech, kdy byt potřebuje pro sebe, nebo pro své příbuzné. Toto právo má však pouze v případě, kdy smlouva o nájmu bytu je uzavřená na dobu neurčitou, nikoliv určitou. V případě, že by pronajímatel byt pro sebe nebo pro svoji rodinu nevyužil do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem, musí pronajímatel nájemci byt znovu pronajmout, nebo mu nahradit škodu. Do lhůty jednoho měsíce nebude započítána doba, po kterou budou probíhat potřebné úpravy bytu, bylo-li s úpravou započato nejdéle do dvou týdnů po vyklizení bytu a je-li v ní řádně pokračováno.

Nový občanský zákoník již tedy nerozlišuje výpovědní důvody s přivolením soudu a bez přivolení soudu. Namísto toho je to naopak nájemce, který musí, v případě, že s výpovědí nesouhlasí, podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná. Lhůta pro podání návrhu soudu je dva měsíce ode dne, kdy byla nájemci výpověď doručena.

Nový občanský zákoník umožňuje pronajímateli, aby mohl za určitých podmínek vypovědět smlouvu bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu, byt odevzdal. Toto právo má pronajímatel tehdy, jestliže nájemce poruší svou povinnost zvlášť závažným způsobem. Nový občanský zákoník pak uvádí demonstrativní výčet toho, co lze považovat za porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem. Půjde zejména o situaci, kdy:

nájemce nezaplatí nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců;
nájemce poškozuje byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem;
nájemce způsobuje jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v době bydlí
nájemce užívá byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Nový občanský zákoník má za to, že ve výše uvedených případech, není možné po pronajímateli spravedlivě požadovat, aby nájemce pobýval v bytě pronajímatele po výpovědní dobu, jak tomu bylo doposud. Jestliže však pronajímatel neuvede ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

Nájemce je povinen odevzdat byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Jestliže tak neučiní, má pronajímatel právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá. Byt se považuje za odevzdaný, jestliže pronajímatel obdrží klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a jeho užívání.

Nový občanský zákoník nepřejímá dosavadní úpravu bytových náhrad. Pronajímatel není povinen hledat nájemci náhradní byt či ubytování. Tato povinnost přechází výlučně na nájemce.

Nový občanský zákoník při výpovědi z nájmu bytu kopíruje schéma výpovědi z pracovního poměru. Je stanovena minimální výpovědní doba, kterou musí pronajímatel (zaměstnavatel) vůči nájemci (zaměstnanci) dodržet. Zároveň však stanoví výjimečné případy, pro které lze smlouvu o nájmu bytu (pracovní smlouvu) ukončit okamžitě. V případě, že nájemce (zaměstnanec) s výpovědí nesouhlasí, má právo se ve stanovené době obrátit na soud. Nová právní úprava výpovědi z nájmu bytu je podle mého názoru pružnější než dosavadní právní úprava, přičemž zachovává vyšší míru ochrany práv nájemce jako slabší smluvní strany.

Převzaté texty nevyjadřují názor Ministerstva spravedlnosti ČR.