(Petr Bezouška, iHned.cz, 4.6.2013) Každý podnikatel potřebuje k podnikání prostory. Nemá-li vlastní, musí si je pronajmout. Nyní tak činí podle zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, který se účinností nového občanského zákoníku ruší. Napříště se bude postupovat podle pravidel obsažených v novém kodexu.

Velkou novinkou je, že tato zvláštní ustanovení dopadají pouze na ty případy, kdy je nebytový prostor pronajat právě za účelem podnikání. Pro jiné účely se uplatní obecná nájemní smlouva (třeba když pronajmu svému sousedovi garáž pro parkování jeho auta).

Dosavadní praxe byla zatěžována zbytečnými formalitami.

Zákon předepisoval, co vše musela smlouva obsahovat, a stačilo zapomenout na jednu z náležitostí či ji vyjádřit jinak, než stanovil zákon, a smlouva byla absolutně neplatná.

Posuďte sami – ve smlouvě muselo být uvedeno: předmět nájmu, účel nájmu, výši nájemného nebo způsob jeho určení, výši úhrady za služby nebo způsob jejího určení, údaj o předmětu podnikání. Nový zákoník už toto nepožaduje – stačí, aby strany dostatečně určily předmět nájmu. Nic víc. Smlouva dokonce nemusí mít ani písemnou formu, leč stranám lze doporučit, aby pro zajištění lepší důkazní pozice pro případný spor písemnou formu zvolily samy.

Soudobá právní úprava je velmi vstřícná smluvní volnosti stran a nový občanský zákoník na tom nic nemění. I nadále tak platí, že se strany mohou zcela volně domluvit nejen na činnosti, kterou bude nájemce v prostoru provozovat, ale též na výši nájemného nebo si ujednat, z jakých důvodů může pronajímatel či nájemce vypovědět nájemní vztah (nebo že to může učinit i bez důvodu).

Právo vývěsního štítu

Nový občanský zákoník přesto obsahuje několik nových pravidel, na které je nutné upozornit. První novinka se týká práva vývěsního štítu. Výslovně se stanoví to, co je dnes často řešeno smluvně. Nájemce může nemovitou věc, kde se nalézá prostor sloužící podnikání, opatřit se souhlasem pronajímatele v přiměřeném rozsahu štíty, návěstími a podobnými znameními; pronajímatel může souhlas odmítnout, má-li pro to vážný důvod (třeba proto, že mu brání veřejnoprávní předpisy chránící kulturní památky).

Požádal-li nájemce o udělení souhlasu v písemné formě a nevyjádří-li se pronajímatel do jednoho měsíce, považuje se souhlas pronajímatele za daný. Nutno dodat, že tohoto práva se může nájemce ve smlouvě vzdát.

Další změny se týkají problematiky skončení nájmu výpovědí. Nesouhlasí-li totiž vypovězená strana s výpovědí (ať již pronajímatel nebo nájemce), musí proti ní nově vznést námitky.

Tyto doručí druhé straně, má k tomu lhůtu v délce jednoho měsíce. Pokud námitky nevznese vůbec, nebo je nevznese včas, ztrácí tím právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem.

Jedná se o ustanovení, která se snaží jednak předejít soudnímu řešení sporu, jednak dávají jistotu tomu, kdo výpověď podává, že se ve lhůtě jednoho měsíce dozví, zda se druhá strana hodlá výpovědi bránit. Podíváme-li se na toto pravidlo očima strany, která dostává výpověď, je zřejmé, že to klade vyšší nároky na sledování došlé pošty tak, aby jí marně neuběhla lhůta k podání námitek.

Náhrada za ztracené zákazníky

Další zásadní novinkou je založení práva bývalého nájemce požadovat v určitých případech náhradu za tzv. převzetí zákaznické základny. Toto právo na určitý typ odškodnění má nájemce jen tehdy, skončí-li jeho nájem výpovědí ze strany pronajímatele a nejedná-li se o výpověď pro porušení smlouvy.

Právo na tuto náhradu lze uplatnit vůči pronajímateli v případě, kdy sám pronajímatel nebo nový nájemce získal prospěch z předchozí činnosti nájemce – kdy určitým způsobem využívá plody činnosti svého předchůdce, který “naučil“ zákazníky nakupovat (nebo brát služby) u něho.

Tímto se chrání především malí živnostníci (pekaři, řezníci apod.). Důležité je, že i toto pravidlo může být smluvně vyloučeno (nájemce se takové ochrany může vzdát), a rovněž to, že se neuplatní v případě skončení nájmu uplynutím sjednané doby.

Nakonec je třeba upozornit na to, že nájem vzniknuvší před účinností nového občanského zákoníku, se od jeho účinnosti posuzuje právě podle nového kodexu.

Výjimkou je posouzení vzniku nájmu a práv a povinností, která vznikla před účinností. Všech nájmů ukončovaných po 1. 1. 2014 se tak týká např. výše popsané námitkové řízení nebo právo nájemce na náhradu za převzetí zákaznické základny.

Zdroj: iHned

Převzaté texty nevyjadřují názor Ministerstva spravedlnosti ČR.