(Petr Bezouška, Obec & finance,  17.6.2013) Nový občanský zákoník (č. 89/2012 Sb.) je za dveřmi. Účinným bude od 1. ledna 2014 a pro obce to znamená, že se na něj musejí řádně připravit. Podíváme-li se totiž na činnost obcí, vidíme nejen výkon veřejné moci, ať již v samostatné či přenesené působnosti, ale též různé činnosti, které souvisejí s právem soukromým.

Vidíme obec jako vlastníka řady věcí (pozemků, budov), o které se musí starat, obec jako pronajímatelku různých prostorů (bytů i kanceláří), obec uzavírající různé smlouvy (kupní, o dílo), anebo obec jako zakladatelku obchodních společností.

Nový občanský zákoník navíc na obce klade zvláštní úkoly, se kterými je nutné se též seznámit (ať již jde o zapojení obce do procesu hledání vlastníka nalezené věci, nebo o novou roli starosty v rámci dědického práva apod.). Nový kodex však znamená i určité příležitosti pro rozvoj obce. O všem důležitém informativním způsobem pojednává tento příspěvek.

Obec jako právnická osoba

Obec je právnickou osobou veřejného práva, jejíž vnitřní život je regulován přednostně zvláštním zákonem č. 128/2000 Sb., obecním zřízením. Použijí se na ni však i pravidla nového zákoníku, slučuje-li se to s právní povahou obce (je jasné, že např. pravidla o vzniku či přeměnách právnických osob užít nelze). Je třeba upozornit především na pravidlo o péči řádného hospodáře, které se vztahuje na všechny členy obecních orgánů, kteří jsou voleni, jmenováni nebo jinak do funkce povoláni – tedy na všechny členy zastupitelstva a rady, včetně starosty a místostarosty. Každý z nich musí jednat s péčí řádného hospodáře, což zahrnuje povinnost loajality a řádné péče, s jejím nedodržením se pojí povinnost k náhradě případné škody.

Obec zakládající právnické osoby

Obec může pro výkon samostatné působnosti zakládat a zřizovat právnické osoby a organizační složky obce, pokud zákon nestanoví jinak – takto lze založit i společnost s ručením omezeným nebo akciovou společnost (k plnění svých úkolů, zejména k hospodářskému využívání svého majetku a k zabezpečení veřejně prospěšných činností).

Proto je třeba upozornit na zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích. Tento zákon je vedle nového občanského zákoníku druhým důležitým rekodifikačním předpisem. Ve svých přechodných pravidlech stanoví, že ujednání společenských smluv, která jsou v rozporu s jeho donucujícími ustanoveními, se 1. 1. 2014 zrušují.

Obchodní korporace jsou též povinny přizpůsobit do 30. června 2014 společenské smlouvy úpravě zákona o obchodních korporacích a doručit je do sbírky listin vedené obchodním rejstříkem. Neučiní-li tak, rejstříkový soud je k tomu vyzve a stanoví ve výzvě dodatečnou přiměřenou lhůtu ke splnění této povinnosti; uplyne-li dodatečná lhůta marně, může soud na návrh rejstříkového soudu nebo osoby, která na tom osvědčí právní zájem, zrušit obchodní korporaci a nařídit její likvidaci. Obec spravující svůj majetek Z pohledu obcí je zřejmě nejdůležitějším upozorněním ve vztahu k majetku návrat ke staré zásadě – povrch ustupuje půdě. Nový občanský zákoník totiž stanoví, že stavba je součástí pozemku, že již nemá zpravidla být samostatnou věcí v právním smyslu. Proto je důležité sledovat přechodná ustanovení, ze kterých vyplývá několik zásadních skutečností. Vlastní-li nyní obec pozemek a na tomto pozemku stavbu, přestane být 1. 1. 2014 stavba samostatnou věcí v právním smyslu, splyne s pozemkem a obec bude nadále pouze vlastníkem jedné věci – pozemku, jehož součástí bude stavba.

Vlastní-li obec pouze pozemek, anebo pouze stavbu na pozemku, získá ze zákona předkupní právo k druhé z těchto věcí a zároveň bude zavázána předkupním právem, bude-li chtít svoji věc zcizit. Např. obec vlastní pozemek, na kterém má nájemce zřízen rodinný dům. Rozhodne-li se nájemce rodinný dům prodat, musí jej nejdříve nabídnout ke koupi obci. Stejně tak rozhodne-li se obec pozemek zcizit, musí jej nejdříve nabídnout vlastníkovi domu.

Nový občanský zákoník též daleko přesněji stanoví různá omezení vlastníka nemovité věci, zejména pozemku – co do pravidel o imisích, porostech na hranicích pozemků, pozemkových úprav či užívání cizího prostoru. I s těmi je dobré se seznámit, neboť pro obce v některých případech znamenají nové povinnosti. Každý vlastník má např. povinnost upravit stavbu zřízenou na pozemku tak, aby z ní nestékala voda nebo nepadal sníh nebo led na sousedův pozemek.

Obec vstupující do smluvních vztahů Reprezentanti obcí by si měli být vědomi toho, že nový občanský zákoník posouvá smluvní právo v několika směrech – k větší volnosti kontraktačního procesu a rovněž k větší odpovědnosti za jednání jako takové. Upozornil bych zejména na dva momenty.

Prvním je skutečnost, že k uzavření smlouvy může dojít i bez absolutního konsensu smluvních stran, týká-li se jejich neshoda pouze nepodstatných záležitostí. Druhou je pak skutečnost, že zákoník klade velký důraz na předsmluvní odpovědnost stran (otevřenost a férovost vyjednávání smlouvy) a na ochranu slabší smluvní strany (např. pomocí speciálních pravidel o uzavírání smluv adhezním způsobem).

Ke změnám dochází též u řady smluvních typů. Na tomto místě zmíním smlouvu o dílo a její výslovné ustanovení vztahující se k těm případům, kdy je předmětem díla stavba. Objednatel stavby nemá právo odmítnout převzetí stavby pro ojedinělé drobné vady, které samy o sobě ani ve spojení s jinými nebrání užívání stavby funkčně nebo esteticky, ani její užívání podstatným způsobem neomezují.

Obec jako pronajímatelka a propachtovatelka Změny zasahují též do nájemních vztahů. Obce v České republice patří mezi významné pronajímatele bytů. Nová právní úprava je v této oblasti značně odlišná od té stávající. Ať již se to týká problematiky vymezení prostoru, jehož nájem podléhá speciálním pravidlům o nájmu bytu, ochrany nájemce bytu pomocí zákazu zkrácení jeho zákonných práv, anebo zrušením některých stávajících institutů – bytových náhrad nebo soudního přivolení k výpovědi z nájmu bytu.

Stranou pozornosti by rozhodně neměla zůstat ani nová právní úprava nájmu nebytových prostor, neboť nový občanský zákoník ruší stávající zákon č. 116/1990 Sb. Speciální pravidla se již týkají pouze těch situací, kdy je nebytový prostor pronajat za účelem podnikání, v ostatních případech se uplatňují pravidla obecného nájmu.

Jelikož obce nyní často pronajímají za účelem hospodaření zemědělské či lesní pozemky, nutno upozornit na to, že podle nového občanského zákoníku se takový vztah nazývá pachtem a v jednotlivostech má odlišnou regulaci než nájem.

Zvláštní úkoly obcí plynoucí z nového občanského zákoníku

Nový kodex na několika místech přímo s obcí počítá a stanoví jí určité povinnosti. Připomenout lze roli obce jako veřejného opatrovníka, roli starosty obce při privilegované závěti nebo postavení obce při nálezu ztracené věci. Právě této oblasti se občanský zákoník věnuje daleko detailněji nežli dosavadní právní úprava.

Úloha obce začíná oznámením nálezu s povinností vyhlásit nález obvyklým způsobem (když obec zná vlastníka, má mu poslat výzvu k převzetí věci). Obec může věc uschovat i u jiné osoby (soudní úschova má být u dražších věcí pravidlem, ne nutností); nelze-li věc uschovat bez patrné škody, nebo lze-li ji uschovat jen s nepoměrnými náklady, může obec věc prodat ve veřejné dražbě, s neprodejnou věcí může naložit libovolným způsobem (darovat ji, zničit…).

Vlastník (či ten, kdo věc ztratil), má základní lhůtu jednoho roku, aby se o věc přihlásil; po jeho uplynutí získává obec postavení poctivého držitele – nestává se vlastníkem, ale může věc užívat i požívat (vyjma peněz). Nepřihlásí-li se vlastník do tří let, nabývá obec vlastnické právo.

Využití nových institutů k rozvoji obce Obec se často dostává do situace, kdy chce buď své pozemky určitým způsobem poskytnout k investorskému využití, anebo chce sama využít cizí pozemky. Stále platí, že když bude chtít někdo stavět, může si pozemek koupit, pronajmout, zřídit k němu věcné břemeno nebo si jinak zajistit titul, který ho ke stavbě oprávní. K tomu mu nový občanský zákoník nabízí i další možnost – právo stavby. A právě k němu patří několik následujících poznámek.

Právo stavby Podstata práva stavby spočívá v tom, že stavebníka opravňuje k tomu, aby měl na cizím pozemku umístěnu stavbu (na jejím povrchu či pod povrchem). Právo lze zřídit tzv. na zelené louce (stavba bude teprve zřízena), je však možné i to, že stavebník od vlastníka pozemku přebere již existující stavbu, která tím je včleněna do práva stavby (třeba za účelem rekonstrukce či modernizace a dalšího využití této stavby). Stavba, kterou stavebník postaví (anebo převezme od vlastníka pozemku), není součástí pozemku, není ani samostatnou věcí v právním smyslu. Proto s ní nelze samostatně nakládat – nelze ji samostatně prodat, darovat, zřídit k ní zástavní právo apod. Tato stavba je totiž součástí práva stavby. Tuto konstrukci si lze představit nejlépe takto: právo stavby je určitou virtuální bublinou, která zatěžuje pozemek. V této bublině je umístěna stavba. Bublina může ale existovat sama o sobě, zánik stavby totiž nemá vliv na zánik práva stavby.

Z toho, že právo stavby je věcí, vyplývají následující skutečnosti – právo stavby mohu prodat, darovat, či s ním jinak nakládat. Mohu je dát do zástavy, pronajmout nebo k němu zřídit služebnost. V tomto ohledu je samozřejmě důležitá smlouva, v níž může vlastník pozemku dohodnout určitá omezení (třeba to, že k zastavení práva stavby může dojít jen s jeho souhlasem). Samotný zákoník stanoví oběma stranám vzájemné předkupní právo – když by chtěl stavebník právo stavby převést na jiného, musel by je nejdříve nabídnout k předkoupení vlastníkovi pozemku; to samé platí pro vlastníka pozemku, kdyby se rozhodl zcizit svůj pozemek.

Právo stavby se zapisuje do katastru nemovitostí. Je to jeden z řady evidovaných předmětů (společně s pozemky, budovami a jednotkami vznikajícími v rámci bytového spoluvlastnictví). Každý má tak možnost poznat, zda je určitý pozemek zatížen právem stavby, komu toto právo svědčí a ve sbírce listin zjistit, jaká práva a povinnosti si strany ve smlouvě ujednaly.

Právě smlouva o zřízení práva stavby je velmi významná. Předpokládá se totiž, že právo stavby se bude zřizovat na velmi dlouhé období v řádu desítek let (zákoník je omezuje maximální hranicí 99 let, smlouvu však lze prodloužit). A to už je velmi důležité důkladně vše promyslet – co bude moci stavebník postavit, jaká budou jeho další práva k pozemku, bude zavázán provést stavbu do určité doby, jaká budou pravidla pro údržbu stavby, jak se strany vypořádají po zániku práva stavby? To jsou velmi praktické otázky, na které se nesmí na začátku zapomínat. A nakonec, i když ne to nejméně důležité – smlouva musí vyřešit odměnu za zřízení práva stavby, případně obsahovat ujednání o tom, že se zřizuje bezúplatně.

Nedohodnou-li se vlastník pozemku a stavebník jinak, zákoník předpokládá, že po zániku práva stavby zůstane stavba zachována a stane se součástí pozemku. Připadne tak do vlastnictví vlastníkovi pozemku. Proto zákoník stanoví, že vlastník pozemku musí v takovém případě poskytnout stavebníkovi náhradu ve výši poloviny hodnoty stavby v době zániku práva stavby. Ale opět připomínám, že je to jen podpůrné ustanovení, strany se mohou dohodnout i jinak – třeba na jiné výši náhrady nebo na povinnosti stavebníka stavbu po zániku práva stavby odstranit.

Právo stavby je staronovým institutem, který se vrací do našeho právního řádu. Jistě nelze čekat, že by nastal nějaký boom a místo jiných institutů využívaných doposud, se najednou všichni přeorientují na právo stavby. Je to jen další střípek do mozaiky a vždy záleží na každém, aby provedl ekonomickou a právní úvahu v tom smyslu, co je pro jeho zájmy nejvýhodnější. Chci-li postavit stánek či chatku pouze na krátkou dobu, nemusím zřizovat právo stavby, postačí mi pronajmout si pozemek. Uvažuju-li však o výstavbě nějakého skladiště, které bude užívané po delší dobu, je jistě vhodnější volit některý ze stabilnějších institutů, třeba právě právo stavby.

Jeho využití si lze představit též na straně vlastníků pozemků, kteří nechtějí svůj pozemek využívat, ale též jej nechtějí zcizit. Mohou jej přenechat investorovi formou práva stavby a později využít infrastrukturu, kterou tam vybuduje. To může být právě pro obce zajímavé řešení některých situací.

Převzaté texty nevyjadřují názor Ministerstva spravedlnosti ČR.