(František Korbel, Právo, 25.6.2013) Včerejší Právo přineslo na první straně článek J. Gintera o přípravě bank na nový občanský zákoník, který má nabýt účinnosti 1. ledna 2014. Banky v něm (Petr Bezouška, iHned.cz, 24.6.2013) Pachty používáme i dnes, byť jim tak neříkáme. Nájem totiž spočívá jen v užívání věci. Ale pokud z věci beru i požitky, jde o pacht. Pronájem restaurace nebo pozemku k hospodaření je tak i dnes pachtem, a nový občanský zákoník tyto dva instituty zřetelně odliší.

Pojem “pacht“ patří zřejmě k nejčastěji užívaným slovům v souvislosti s novým občanským zákoníkem.

Působí podivně, s nádechem archaičnosti a snad i z toho důvodu se stává snadným terčem těch, kteří říkají, že nový občanský zákoník není srozumitelný a moderní.

Podíváme-li se však na institut pachtu bez předsudků, zjistíme, že jeho zakotvení má své rozumné zdůvodnění.

Pronájem restaurace? Ale kdeže, pacht se vyskytuje i dnes

Samozřejmě, že i dnes známe pachty, byť jim tak neříkáme. Pronajme-li si podle dosavadní právní úpravy zemědělec pozemek k tomu, aby na něm hospodařil nebo pronajme-li si hospodský zařízenou restauraci, aby v ní zaháněl hlad a žízeň svých hostí, říkáme tomu dnes sice nájem, i když o nájem vlastně nejde.

Nájem totiž spočívá toliko v užívání věci. Požívám-li věc (beru-li z ní plody a užitky), jde o pacht.

Tak je tomu nejen ve všech starších zákonících, ale tak je tomu i v moderních právních úpravách jiných států, které své občanské zákoníky přijaly v uplynulých patnácti letech.

Shrneme-li to, pak pro odlišení nájmu od pachtu hovoří především rozdílná hospodářská funkce obou institutů.

Nájem směřuje pouze k užívání (s omezenou možností brát z věci i užitky pro svoji potřebu), kdežto pacht je směřován k požívání, přičemž se předpokládá aktivní činnost pachtýře k tomu, aby dosáhl určitého výnosu, který mu následně celý připadá. Z toho též vyplývá, že předmětem pachtu může být pouze věc, která je schopná takový užitek přinášet.

To, zda se jedná o nájem nebo pacht, určujeme dle hospodářského účelu závazku: k čemu směřuje vůle smluvních stran.

Přenechá-li se k užívání pro podnikatelskou činnost určitý prostor, zpravidla půjde o nájem. Přenechá-li se však prostor s inventářem a zařízený (např. restaurace), spíše půjde o pacht. Standardním pachtem je přenechání k požívání zemědělského nebo lesního pozemku, či obchodního závodu. Naopak, přenechám-li pozemek jinému k tomu, aby si na něj umístil billboard, půjde o nájem.

Pacht končí jinak než nájem

Pacht obsahuje několik zvláštních pravidel. A pokud něco neřeší, použije se podpůrně právní úprava nájmu.

Je vidět, že i nadále si oba instituty zůstávají blízké, byť na rozdíly je třeba upozornit.

Odlišnosti se týkají třeba skončení pachtu. Není-li mezi stranami jiného ujednání, lze pacht ujednaný na dobu neurčitou vypovědět v šestiměsíční výpovědní době tak, aby skončil koncem pachtovního roku. Období pachtovního roku se stanoví vyvratitelnou domněnkou (strany si tedy mohou ujednat jiné určení): má se za to, že u zemědělského pachtu je pachtovní rok období od 1. října do 30. září následujícího roku, u ostatních pachtů jde o kalendářní rok.

Zvláštní pravidla se týkají případů, kdy je věc propachtována s inventářem. Inventář může tvořit nejen vnitřní zařízení určitých prostor, ale i zvířata.

Pachtýř má povinnost zachovávat jednotlivé kusy inventáře a o zvířata musí pečovat jako řádný hospodář. Zničí-li se něco z inventáře nebo opotřebí-li se do té míry, že to nelze dále užívat, musí propachtovatel inventář obnovit (pokud se zničení či jiná škoda věci z inventáře nepřičítá pachtýři). Samozřejmě lze dohodnout, že věc z inventáře má nahradit vždy pachtýř.

Zemědělský pacht

Speciálně je pamatováno i na zemědělský pacht, což je situace, kdy je propachtován zemědělský nebo lesnický pozemek. Důležité je pravidlo délce pachtu. Je-li totiž zemědělský pacht ujednán na dobu delší než dva roky a není-li smlouva uzavřena v písemné formě, má se za to, že pacht byl ujednán na dobu neurčitou.

Stranám toto pravidlo nebrání dokázat opak, ale s ohledem na to, že nemají v ruce smlouvu v písemné formě, může být jejich důkazní pozice složitá.

S ohledem na to, že se při zemědělském pachtu počítá s ročním úrodným cyklem, stanoví se, že pacht ujednaný na dobu neurčitou lze vypovědět v dvanáctiměsíční výpovědní době; to dává oběma stranám dostatečně dlouhý čas k tomu, aby své zájmy zajistily jinak. Opět jim však nic nebrání v tom, aby se dohodly na kratší či delší výpovědní době.

Pokud je pacht ujednán na určitou dobu, mohou jej strany vypovědět pouze z důvodů, které si ujednají. Když si žádné důvody neujednají (nebo si neujednají, že lze pacht vypovědět i bez důvodu), jsou možnosti ukončení pachtu omezené. Zákoník tu dává právo ukončit pacht pachtýři, který se ze zdravotních důvodů stane nezpůsobilým na pozemku hospodařit: má právo vypovědět pacht v tříměsíční výpovědní době (ať byl pacht ujednán na dobu určitou či neurčitou).

Nakonec je třeba poukázat na přechodná ustanovení. Nájemní vztahy, které vznikly před 1. 1. 2014 a které mají existovat i za účinnosti nového zákoníku a které podle svého obsahu jsou pachty, se až do svého zániku řídí starou (tedy dosavadní) právní úpravou a nový občanský zákoník se jich netýká (kromě změny označení).

Převzaté texty nevyjadřují názor Ministerstva spravedlnosti ČR.