(Petr Bezouška, ihned.cz, 8.7.2013) Vlastník, který nájemci přenechá svůj byt k bydlení, zpravidla nepočítá s tím, že by nájemce v bytě prováděl stavební úpravy – boural příčky, přebudovával koupelnu apod. Ale nelze vyloučit, že se na tom strany dohodnou, že k tomu nájemce přistoupí potají, že se k tomu v průběhu nájmu rozhodne pronajímatel, nebo nastane bez ohledu na vůli stran jiná okolnost.

 Život je pestrý a nový občanský zákoník se snaží poskytnout řešení nejčastějších situací.

Právně nejjednodušší je případ, že se strany na určitých stavebních úpravách dohodnou. Východiskem totiž je, že nájemce nesmí provést úpravu, přestavbu nebo jinou změnu bytu bez souhlasu pronajímatele. Nájemce není vlastníkem, pouze dočasným uživatelem a k bytu se nesmí chovat jako k vlastnímu majetku.

Dává-li pronajímatel souhlas, může se navíc zavázat k tomu, že nájemci nahradí vynaložené náklady. Pokud se k tomu nezaváže a zároveň si strany neujednaly, že je nájemce povinen při skončení nájmu uvést byt do původního stavu, může nájemce při skončení nájmu požadovat vydání toho, o co se zvýšila hodnota bytu v důsledku provedené úpravy.

Zboural jste příčku? Znovu ji postavte

Provede-li nájemce stavební úpravy bez souhlasu pronajímatele, může ten žádat jejich okamžité odstranění (dozví-li se o nich třeba při pravidelné kontrole bytu) a navrácení bytu do původního stavu.

V určitých případech (jedná-li se o hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu), může pronajímatel navíc přistoupit k výpovědi z nájmu, v těch nejzávažnějších případech dokonce bez nutnosti poskytnout výpovědní dobu.

Je jasné, že nájemce v tomto případě nemůže po pronajímateli chtít, aby mu nahradil náklady na provedené úpravy, ani nemůže žádat náhradu toho, o co se hodnota bytu zvýšila. Toto právo nemá ani tehdy, kdyby pronajímatel nežádal odstranění provedených změn. Naopak, pokud by se v důsledku změn zmenšila hodnota bytu, může pronajímatel požadovat náhradu.

Zákoník řeší i případy, ve kterých je nájemce povinen strpět úpravu bytu nebo domu. Nařídí-li to stavební úřad nebo hrozí-li přímo zvlášť závažná újma (třeba v důsledku poškozené střechy zatéká do domu), musí nájemce úpravy snést, není vyžadován ani jeho souhlas.

Bez souhlasu nájemce lze někdy provádět i úpravy z vůle pronajímatele. Nesmí však vést ke snížení hodnoty bydlení a musí být proveditelné bez většího nepohodlí pro nájemce (třeba výměna oken v bytě); je samozřejmé, že s každou úpravou je spojeno určité nepohodlí pro nájemce, proto se počítá s tím, že teprve větší nepohodlí diskvalifikuje právo pronajímatele přistoupit k úpravám bez souhlasu nájemce.

Novinka: dočasné vyklizení bytu

Při provádění těchto úprav se dbá na ochranu práva nájemce obývat byt. K tomu slouží nový institut – vyklizení bytu po dobu provádění úprav. Doposud platilo, že vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu užívat, může dát pronajímatel nájemci výpověď. Nově se k řešení tohoto případu přistupuje jinak. Je-li třeba byt vyklidit, právo nájmu zůstává zachováno a pronajímatel může započít s prováděním prací až poté, co se vůči nájemci zaváže poskytnout přiměřenou náhradu účelných nákladů, které nájemci vzniknou v souvislosti s vyklizením bytu, a zaplatí nájemci na tyto náklady přiměřenou zálohu. Očekává se následující postup: pronajímatel nájemce informuje o tom, že budou prováděny úpravy a předloží mu jejich bližší charakteristiku, nájemce mu následně oznámí, jaké náklady mu to způsobí. Nejčastěji se bude jednat o náklady na zajištění náhradního bydlení (na jeho vyhledání, na vyšší nájemné), ale může jít také o zvýšené náklady na cestování do práce (nachází-li se byt v jiné lokalitě) apod. Samozřejmě, že v případě sporu by soud posuzoval účelnost vynaložených nákladů. Nájemce, který obývá garsonku, nemůže počítat s tím, že když si po dobu svého vystěhování pronajme luxusní čtyřpokojový byt, nahradí mu pronajímatel vyšší nájemné. Odmítne-li nájemce byt vyklidit, přestože pronajímatel splnil vše, co mu zákoník ukládá, může pronajímatel navrhnout soudu, aby o vyklizení rozhodl. V zájmu rychlého vyřešení konfliktní situace a právní jistoty obou stran mu zákoník k podání návrhu poskytuje krátkou, desetidenní prekluzivní lhůtu. Promešká-li ji, právo domáhat se vyklizení bytu zaniká. Předtím, než soud případně rozhodne o nutnosti byt vyklidit, nemůže pronajímatel začít s prováděním prací, ledaže mu to soud předběžně povolí. Soud při posuzování případu nezkoumá jen to, zda jsou naplněny požadavky zákona, jeho volnost je větší, má totiž posoudit, zda je úprava účelná a zda vyvolává potřebu byt vyklidit. Samozřejmě, že v těch případech, kdy úpravu nařídil orgán veřejné moci, je soud tímto rozhodnutím vázán.

Převzaté texty nevyjadřují názor Ministerstva spravedlnosti ČR.