(Dominika Veselá, Melinda Vrajíková, epravo.cz, 20.9.2013) Od účinnosti nového občanského zákoníku bude nutno nově rozlišovat mezi nájmem a pachtem, tj. mezi případy, kdy dojde pouze k přenechání užívacího práva k věci či zároveň k přenechání práva požívat výnosy či plody věci. Zemědělský pozemek či podnik tak v budoucnu nebudou předmětem nájmu ale pachtu.

Nájem i pacht jsou závazkové vztahy, jejichž předmětem je dočasné přenechání věci k užití jinému. Pacht je přitom novým smluvním typem, který oproti stávající právní úpravě zavádí nový občanský zákoník (dále jen „NOZ“). Nájem je upraven v ustanoveních § 2201-2331 NOZ. Pacht je upraven v § 2332-2357 NOZ, přičemž se na něj přiměřeně použijí obecná ustanovení o nájmu.

Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci individuálně určenou věc, popř. soubor věcí (např. byt, garáž, motorové vozidlo, prodejní prostory a přilehlé parkoviště) k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Základními znaky nájmu je tedy přenechání věci jinému k užívání, dočasnost a úplatnost.

Pachtem se pak rozumí přenechání individuálně určené věci, popř. souboru věcí (např. pole, závodu) k dočasnému užívání a požívání jinému (pachtýři), a to za úplatu (pachtovné) nebo za poskytnutí poměrné části výnosu z věci. Znaky pachtu jsou tak shodné se znaky nájmu, ale navíc je zde možnost věc požívat, tj. brát z ní plody a jiné užitky. Z toho vyplývá, že předmětem pachtu může být jen věc přinášející výnos / užitky, přičemž výnosem mohou být buď plody naturální (např. úroda na poli), nebo civilní (typicky peněžní zisk).[1] Požíváním se rozumí braní plodů a výnosů z věci pachtýřem, který k nim bez dalšího nabývá vlastnické právo.

Pojmovým znakem obou smluvních typů je úplatnost. (Bezplatné přenechání věci k užívání jinému je v NOZ upraveno prostřednictvím dvou smluvních typů, kterými jsou výprosa a výpůjčka). Rozdíl však spočívá ve formě úplaty: v případě nájmu je úplatou vždy nájemné, v případě pachtu může být úplatou pachtovné nebo část výnosu z propachtované věci; obě formy úplaty je rovněž možné kombinovat (např. u pachtu závodu bude například praktické sjednat, že pachtýř uhradí propachtovateli měsíční fixní sumu a k tomu určité procento z účetního zisku závodu).

Vedle právní úpravy obecného nájmu upravuje NOZ také specifické druhy nájmu, kterými jsou nájem bytu a domu, nájem prostoru sloužícího k podnikání, podnikatelský nájem movitých věcí, nájem dopravního prostředku a smlouva o ubytování. V případě pachtu upravuje NOZ kromě obecného pachtu ještě pacht zemědělský a pacht závodu.

Přechodná ustanovení: Existující nájmy se budou ode dne nabytí účinnosti řídit NOZ. Práva a povinnosti, které vznikly před účinností NOZ, se budou nadále řídit stávající právní úpravou. Podle dosavadních právních předpisů se budou posuzovat lhůty, které započaly běžet před účinností NOZ a dále lhůty, které se vztahují k uplatnění práv a povinností, které se řídí stávající právní úpravou. V případě pachtu přechodná úprava chybí, neboť se jedná o zcela nový smluvní typ. Pro pacht se tedy použijí obecná ustanovení o závazcích. Nájemní smlouvy, které svou povahou odpovídají charakteristice pachtu, se tak budou až do svého zániku řídit stávající právní úpravou. Dohodou smluvních stran  je však možné podřadit i tyto smlouvy pod úpravu NOZ.

Shrnutí:

Nově se bude rozlišovat mezi případy přenechání užívacího práva a případy přenechání práva užívacího a zároveň práva věc požívat / čerpat výnosy.
Nájem spočívá v přenechání věci k dočasnému užívání za úplatu (nájemné).
Pacht spočívá v přenechání věci k dočasnému užívání a požívání (braní plodů a výnosů) za úplatu, kterou je pachtovné nebo část výnosu, popř. kombinace obou.
Na pacht se přiměřeně užijí ustanovení NOZ o nájmu, není-li zvláštní úpravy.
Bezplatnými formami přenechání věci k užívání jsou výprosa a výpůjčka.
Na právní úpravu existujících nájmů se NOZ použije ode dne jeho účinnosti.
Práva a povinnosti, které vznikly před účinností NOZ, se však budou řídit stávající právní úpravou. Podle dosavadních právních předpisů se budou posuzovat lhůty, které započaly běžet před účinností NOZ a lhůty, které se vztahují k uplatnění práv a povinností, které se řídí stávající právní úpravou.

autorky pracují v AK Dvořák Hager & Partners

Převzaté texty nevyjadřují názor Ministerstva spravedlnosti ČR.