(Veronika Ryšávková, František Korbel, Dana Prudíková, iDnes.cz, 15.1.2014) Nový občanský zákoník přinesl do vztahu majitel bytu – nájemník řadu novinek. Změny se týkají všech smluv, i těch již dříve uzavřených. Mění se výpovědní důvody a je možná i okamžitá výpověď pro hrubé porušení, kterým je i neplacení nájemného a služeb.

1. Majitel bytu vám nesmí zakazovat chov zvířat

I když nový zákoník dává větší prostor nájemníkům i pronajímatelům, aby si ujednali věci tak, jak jim to nejlépe vyhovuje, nemůžou se domluvit na něčem, co by zkracovalo práva nájemce bytu stanovená zákonem. Zákoník mu totiž jako slabší straně poskytuje více ochrany.

Nájemce tak třeba bude mít právo chovat v bytě zvíře a pronajímatel mu to nebude moct ve smlouvě zakázat. Chovatelské choutky nájemců samozřejmě nesmí překročit přijatelnou mez a způsobit pronajímateli nebo dalším obyvatelům domu nepřiměřené obtíže. Pokud by navíc chov zvířete zvýšil náklady na údržbu společných částí domu, musí je nájemce uhradit.

Nájemce si také může svobodně nejen zvát návštěvy, ale i přijímat do své domácnosti další členy. V tom druhém případě má povinnost oznámit pronajímateli, že se počet osob zvýšil, protože to bude mít vliv na náklady spojené s užíváním bytu. Domácnost čítající více hlav má samozřejmě své meze: počet osob má být přiměřený velikosti, pohodlí a hygienickým podmínkám bytu.  2. Nájemní smlouvy se řídí novým OZ

Pro smlouvy sice obecně platí, že pokud byly uzavřeny do konce loňského roku, budou se řídit i nadále původní právní úpravou.

Nájemní smlouvy k nemovitostem jsou však výjimkou – práva a povinnosti vzniklé na základě nájemních smluv uzavřených ještě před 1. lednem 2014 se po účinnosti nového občanského zákoníku řídí novým zákoníkem.

Je tomu tak proto, že nájem je považován za dlouhodobý vztah a není vhodné, aby se nájmy ještě mnoho let řídily dvěma zákoníky podle toho, kdy byl který uzavřen.  3. Na všem ohledně nájmu se dá domluvit

Nová úprava nelpí na formalitách tak jako ta předchozí: stačí, když si strany domluví předmět nájmu. Dokonce ani údaj o výši nájemného nebude pro platnost smlouvy nutný. Pokud smlouva nebude obsahovat jeho přesnou výši, bude nájemce platit takovou částku, která je v daném místě obvyklá za obdobný byt.

Smlouva o nájmu bytu by měla být i nadále písemná, ale pokud nebude a strany se dohodnou jen ústně, nebude to moci pronajímatel zneužít k vyklizení nájemce, kdy se mu zlíbí.

Dokonce i tehdy, pokud by měla smlouva chyby, tak po uplynutí tří let, během nichž nájemce byt v dobré víře užívá, se považuje nájemní smlouva za řádně uzavřenou.   4. Do bytu si můžete nastěhovat další osoby bez souhlasu majitele

Pokud nájemce v bytě trvale bydlí, může dát část bytu do podnájmu třetí osobě nově i bez souhlasu pronajímatele (třeba v případě podnájmu jedné místnosti, kterou nájemce nutně nepotřebuje, studentovi, který nesehnal místo na koleji).

Souhlas pronajímatele se nevyžaduje, protože bude dál pro záležitosti týkající se bytu komunikovat s nájemcem, který bude za dění v bytě zodpovědný. Když však nájemce byt trvale neobývá, může dát byt do podnájmu jen s písemným souhlasem pronajímatele.  5. Zvyšovat nájemné lze jednou ročně

Pokud se strany na zvyšování nájemného nedomluví ve smlouvě nebo pokud ho úplně nevyloučí, lze nájemné jednostranně změnit jednou ročně až do tržní výše, nejvíce však o 20 procent za poslední tři roky.  6. Nájemníkům už nemusíte hledat byt

Pronajímatel již nebude muset zajišťovat bytové náhrady, tedy hledat nájemci náhradní byt či ubytování v případě skončení nájmu výpovědí.  7. Nájem přechází na členy domácnosti nebo dědice

Když nepřejdou práva a povinnosti z nájmu na členy nájemcovy domácnosti (nájemce například žije sám), přejdou na jeho dědice. V tom případě může pronajímatel vypovědět nájem bez uvedení důvodu s dvouměsíční výpovědní dobou.

Musí tak ovšem učinit do tří měsíců od doby, kdy se o smrti nájemce a přechodu nájmu na jinou osobu dozvěděl.  8. Na stáří si můžete pořídit výměnek

Vlastníte-li dům a chcete ho převést na děti, můžete si vymínit, že v něm budete mít právo dožít a děti se o vás budou starat.  9. Neplatíte, dostanete výpověď

Jakmile nájemník nezaplatí po dobu tří měsíců nájemné a poplatky za služby, má pronajímatel právo dát mu okamžitou výpověď.

Převzaté texty nevyjadřují názor Ministerstva spravedlnosti ČR.