(Ing. Mgr. Tereza Krupová, Účetnictví v praxi, Wolters Kluwer, 2.3.2015).

 V minulém článku (Účetnictví v praxi č. 1/2015 str. 26) jsme si představili jednu z největších změn a novinek, které s sebou nové občanské právo přineslo. Řeč byla o znovuzavedení zásady „stavba je součást pozemku“. Jedním z dopadů této zásady je především fakt, že, až na výjimky, o kterých bude řeč, platí pravidlo o „srůstání“ stavby a pozemku a jejich jednotném právním statusu (tedy právní neoddělitelnosti „nosiče“, kterým je pozemek, a jeho součásti, kterou je stavba). Postavená stavba se stane součástí pozemku, na kterém stojí. Věcí v právním smyslu je nadále pozemek, nikoliv samostatná stavba. Bylo vysvětleno, že toto pravidlo platí bez dalšího pro občanské právo, tedy zejména pro nakládání se stavbou/pozemkem např. jeho prodejem, převodem (prodává se pozemek, nikoliv samostatná stavba) atd. Účetní a daňové předpisy reagovaly na tuto novinku zpětným oddělením stavby a pozemku, zejména pro účely odpisování.

Derivátem pravidla „stavba součást pozemku“ je institut, který se nazývá právo stavby a o němž bude řeč v následujícím článku. Vzhledem k tomu, že se jedná o poměrně rozsáhlý institut s přesahy i do jiných zákonů, je nutné upozornit, že v článku jsou uvedeny zejména základní charakteristiky a principy, které nová právní úprava přinesla.

Systematicky je právo stavby řazeno do třetí části nového občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb. – dále jen „NOZ“), tedy do absolutních majetkových práv. Patří do skupin tzv. věcných práv k věci cizí, jejichž hlavní charakteristikou je, že určitá věc má vlastníka, ten je však ve výkonu úplného vlastnického práva omezen právy jiných osob a tato práva mají tzv. absolutní povahu – působí tedy vůči všem (například právo jezdit přes určitý pozemek, brát vodu ze studně na jiném pozemku atd.). Vlastnictví k nějaké věci může být samozřejmě omezeno i tak, že věc je třeba pronajata. V takovém případě se ale nejedná o právo absolutní, ale tzv. relativní a je řazeno do části čtvrté NOZ s jinými právními dopady.

Základní charakteristiku práva stavby podává ustanovení § 1240 NOZ: „Pozemek může být zatížen věcným právem jiné osoby (stavebníka) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Nezáleží na tom, zda se jedná o stavbu již zřízenou či dosud nezřízenou.“ Právo stavby umožňuje situaci, aby pozemek a stavba, která je na něm vystavěná, byly ve vlastnictví různých osob. Je proto výjimkou z pravidla, že stavba a pozemek jsou jednou věcí, a tudíž mají jednoho vlastníka (popřípadě spoluvlastníky). Osoba, která z nějakého důvodu bude chtít stavět na pozemku, který jí nepatří, si nemusí pozemek koupit, přesto může stavbu zřídit. V praxi mohou nastat situace, kdy nebude zájem o koupi pozemku, případně kdy ani sám majitel pozemku nebude chtít pozemek převést na jinou osobu, přesto mu nebude vadit, aby na něm někdo stavěl. Majitel pozemku a osoba, která chce stavbu vystavět (slovy zákona tzv. stavebník), spolu mohou uzavřít dohodu o zřízení práva stavby na daném pozemku.

Právem stavby je pak pozemek zatížen. Informaci o tomto zatížení je možné dohledat v katastru nemovitostí, kde je evidováno [viz také ustanovení § 3 odst. 1 písm. f) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon)]. Právo stavby je ale zajímavé v tom, že jej NOZ výslovně prohlašuje za věc, konkrétně za věc nemovitou. Ustanovení § 1242 NOZ uvádí: „Právo stavby je věc nemovitá. Stavba vyhovující právu stavby je jeho součástí, ale také podléhá ustanovením o nemovitých věcech.“ Právo stavby nám proto rozšířilo kategorii nemovitých věcí. Z uvedeného plyne jeden důležitý závěr – stavba na pozemku, která je zřízena na základě existence práva stavby, nepřiroste právně k pozemku (právě díky právu stavby), ale nestane se samostatnou věcí v právním smyslu. Naopak – stane se součástí jiné věci, kterou je právo stavby. Samotné právo stavby je možné představit si jako jakousi bublinu, která pomyslně leží na pozemku a zabraňuje, aby stavba, která na něm bude vystavěna, s pozemkem splynula. Zároveň postavená stavba bude součástí oné bubliny, tedy součástí práva stavby, a nebude proto samostatnou věcí.

Představa bubliny je užitečná ještě v jednom směru – právo stavby totiž lze zřídit jen na omezenou dobu (ustanovení § 1244 NOZ). To ostatně plyne i z toho, že se jedná o výjimku ze základního pravidla o tom, že stavba má být součástí pozemku, na kterém je vystavěna. Dočasnost je v NOZ omezena na maximální délku 99 let (je možné sjednat i právo stavby kratšího trvání, lze jej i prodlužovat). Význam a použitelnost práva stavby tak bude zejména v případech, kdy např. investor nebude mít zájem kupovat v České republice pozemek, ale bude chtít zřídit sklad pro své výrobky na následujících několik let. Dohodne se proto s majitelem pozemku o zřízení práva stavby na dobu, která bude oběma vyhovovat. Stavba, stejně jako právo stavby, bude patřit investorovi, pozemek stále jeho vlastníku.

Po skončení práva stavby dojde k pomyslnému puknutí bubliny, ve které se stavba nachází. To má za následek „návrat“ stavby do součásti pozemku. Nastane situace, kdy vlastníku pozemku do vlastnictví připadne stavba. Je samozřejmě na vlastníku práva stavby a vlastníku pozemku, aby si mezi sebou dohodli, jak se s danou situací vypořádají, kdo komu bude poskytovat kompenzaci za připadnutí stavby do pozemku apod. Nedohodnou-li se, pak nastupuje zákonné ustavení § 1255 NOZ: „Není-li nic jiného ujednáno, dá vlastník stavebního pozemku stavebníkovi při zániku práva stavby uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno, za stavbu náhradu. Náhrada činí polovinu hodnoty stavby v době zániku práva stavby, ledaže si strany ujednají jinak.“ Je užitečné na vzájemné vypořádání myslet již při zřizování práva stavby, aby se předešlo zbytečným sporům. Velmi důležité je, že ne vždy je nutné, aby součástí práva stavby byla nějaká stavba. Již samotné právo stavby („bublina“) je nemovitou věcí a má tudíž hodnotu samo o sobě. Z účetního hlediska bylo nutné na existenci práva stavby jako nového typu věci reagovat. Právo stavby je podle vyhlášky č. 500/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, pro účetní jednotky, které jsou podnikateli účtujícími v soustavě podvojného účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, vykazováno jako:

• součást ocenění stavby, pokud je záměrem účetní jednotky stavbu na pozemku realizovat. Týká-li se právo stavby více staveb, vstupuje do nákladů souvisejících s pořízením stavby poměrná část hodnoty práva stavby;
• samostatný dlouhodobý hmotný majetek v položce „stavby“, pokud není záměrem účetní jednotky stavbu realizovat (např. „blokační instrument“ proti cizí stavbě);
• zboží v rámci položky „zásoby“, jedná-li se o majetek určený k obchodování.

Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů, právo stavby řadí do kategorie zboží [§ 4 odst. 2 písm. b)].

Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů, stanovuje jako poplatníka daně z pozemku, který je zatížen právem stavby, osobu, které právo stavby svědčí, tedy stavebníka [ustanovení § 3 odst. 2 písm. e)].

Jak bylo zmíněno v úvodu, článek pouze načrtl základní rámec práva stavby. Je zřejmé, že se jedná z pohledu práva o poměrně zajímavý institut, otázku četnosti jeho zřizování ukáže čas.

Autorka působí na Právnické fakultě UK a v Odboru kanceláře ministryně spravedlnosti. Text vznikl v rámci realizace Programu rozvoje vědních oblastí Univerzity Karlovy (PRVOUK) 04 s názvem „Institucionální a normativní proměny práva v evropském a globálním kontextu“.

Převzaté texty nevyjadřují názor Ministerstva spravedlnosti ČR.